Эксперты считают, что дифференциация ипотеки простимулирует рынок жилья

2025-08-03T22:02:29Z — Однако при этом специалисты видят угрозу финансовых потерь для застройщиков и риск усиления разрыва между регионами

МОСКВА, 4 августа. /ТАСС/. Дифференцированная ипотечная ставка в зависимости от региона и количества детей, вопрос ввода которой прорабатывает кабмин, должна учитывать особенности каждой территории РФ и быть детально проработана. Это поможет простимулировать покупку жилья, однако ряд опрошенных ТАСС экспертов и девелоперов видят угрозу финансовых потерь для застройщиков и риск усиления разрыва между регионами.

Ввести дифференцированную ставку в зависимости от региона предложил спикер Госдумы РФ Вячеслав Володин. Он отметил, что ставка по ипотечным кредитам в России плоская и не учитывает различные доходы в регионах. При этом порядка 40% "Семейной ипотеки" сконцентрировалось в Москве. В то же время из-за высокой ключевой ставки на рынке жилой недвижимости наблюдается "отложенный" спрос. По данным финансового института ДОМ.РФ, продажи жилья в новостройках в первом полугодии 2025 года снизились на четверть.

"Стимулирующий эффект дифференцированной ипотеки будет максимальным, если ввести прогрессивную шкалу условий именно в разрезе муниципалитетов, учитывая уникальный баланс спроса и предложения на жилье в каждом конкретном населенном пункте или районе", - считает президент Национального объединения строителей Антон Глушков. Он добавил, что такой адресный подход обеспечит справедливость и результативность инструмента.

Собеседник ТАСС подчеркнул, что усредненная статистика по регионам не всегда отражает реальную ситуацию, так как учитывает локацию в целом с учетом крупных городов. Тогда как проблемы сельской местности или малых городов остаются незамеченными.

Баланс и проработка

Действующие ставки рыночной ипотеки носят, по сути, "запретительный" характер, считает вице-президент Российского союза строителей по работе в Сибири Максим Федорченко. "Поэтому семейная ипотека дает возможность определенным категориям граждан все же приобретать жилье, используя ипотечные инструменты. По счастью, этот инструмент своим побочным эффектом имеет и некий разогрев совершенно остывшего рынка недвижимости", - отмечает он.

Федорченко обратил внимание на то, что падение сегмента семейной ипотеки может привести в том числе к остановке строек. Поэтому при проработке такого механизма как дифференцированная ставка необходимо соблюсти баланс спроса между разными слоями населения.

"Здесь не может идти речи о том, что если льготную ипотеку распределят в пользу более бедных слоев населения, то условно "богатые" будут все равно покупать жилье. Нет, они просто лишатся возможности улучшения жилищных условий для своих семей, поскольку нынешняя рыночная ипотечная ставка все еще абсолютно запретительная", - уверен Федорченко.

Мнения и прогнозы девелоперов

Застройщики из различных регионов РФ, которых опросил ТАСС, говорят, что в случае детальной проработки механизма он сможет простимулировать рынок, но в некоторых случаях не поддерживают меру. Владелец ГК "Добро", эксперт в сфере девелопмента и взаимодействия государства и бизнеса в отрасли Иван Богатов отмечает, что большой разницы по стоимости ипотечного кредита в субъектах нет. "Уровень дохода населения региона, и, соответственно, привлекательности покупки нового жилья уже отражен в стоимости первичной недвижимости. Посчитано и ранее опубликовано, что при покупке жилья в ипотеку по действующим рыночным ставкам, общая сумма выплат, вне зависимости от региона, составит около семисот процентов от стоимости самого жилья", - говорит он.

Схожее мнение высказывает начальник управления розничного кредитования ростовского банка "Центр-инвест" Николай Парамонов: "Очень сложно будет рассчитать и справедливо использовать разные ставки в разных регионах РФ".

Рынок способен сам себя регулировать, и прогнозировать последствия ввода дифференцированных ставок сложно, рассуждает управляющий партнер, коммерческий директор новосибирской ГК "Камея" Алексей Баев. "Вероятно, для каких-то категорий можно создать определенные льготные условия, но тогда встает вопрос - кто будет за это платить? Государство, застройщики? У компаний сейчас проблемы с себестоимостью, цены на работы и материалы продолжают расти. Маржинальность схлопывается", - говорит собеседник агентства.

Справедливая дифференцированная ставка станет драйвером спроса на покупку жилья в регионах, однако может привести и к разрыву между субъектами страны, говорит коммерческий директор федерального девелопера AVA Тамара Коломийцева. Так, например, на юге РФ стоимость "квадрата" жилья сопоставима и может быть выше, чем в столице. Но доходы жителей ниже: "Важно, чтобы ставка по ипотеке в регионах ЮФО была ниже, чем в столице. Это позволит сбалансировать объемы выдачи таких кредитов с учетом нужд каждого конкретного субъекта".

Льготной семейной ипотеке необходима дифференциация, утверждает генеральный директор самарской девелоперской компании "Альянс-менеджмент" Данил Либуркин. "Понятно, что семейные квартиры - это минимум двухкомнатные квартиры площадью 60+ кв. м. Их покупку и надо стимулировать, увеличив лимит "семейки" и направив ее на семейные форматы", - пояснил он.

Дифференцированная ставка будет актуальна для регионов, где строительный рынок не насыщен предложениями в первичном сегменте, отмечает директор по продажам федеральных проектов группы "Самолет" Антон Гак. Механизм было бы целесообразно распространить на категории населения, чья профессия имеет высокую социальную значимость, рассуждает он. "В целом, при правильно выстроенной системе, такой подход может дать положительный эффект: повысить доступность жилья, поддержать семьи и оживить рынок в регионах", - считает Гак.

О возможности запуска механизма

Госдума РФ еще до окончания действия тотальной льготной ипотеки предлагала правительству рассмотреть дифференцированный подход к формированию ставок, сообщил ТАСС председатель комитета ГД по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. "На наш взгляд, это позволит выровнять спрос на жилье в разных частях страны, сбалансировать рынок, остановить отток населения в регионах", - пояснил он. Пахомов уточнил, что законодательная возможность внедрения такой практики есть, и дума рекомендовала профильным министерствам проработать этот вопрос.

Впоследствии вице-премьер Марат Хуснуллин сообщил, что правительство рассматривает вопрос дифференциации ставки по семейной ипотеке в зависимости от региона и количества детей. Он пояснил, что изучаются разные варианты.

Обсуждение дифференциации ставок по семейной ипотеке может быть лишь в рамках действующих объемов программы, заявила глава Банка России Эльвира Набиуллина на пресс-конференции по итогам заседания директоров регулятора 25 июля. Она уточнила, что считает возможным внедрить такой механизм, однако расширение льготных программ приведет к высоким ставкам по другим рыночным программам.

Читайте также: