Эксперт Цыганов объяснил, как новые лимиты ЦБ защищают потенциальных заемщиков

2025-08-03T15:26:12Z — Банк России изменил лимиты на выдачу ипотеки, включая кредиты на квартиры в новостройках и индивидуальное жилье (ИЖС). Изменения направлены как на повышение доступности ипотеки, так и на сокращение закредитованности людей с высокой долговой нагрузкой, которые тратят большую часть своих доходов на выплаты кредиторам и потому рискуют оказаться банкротами.

"Выдача ипотеки на приобретение жилья в новостройках может стать привлекательнее для банков благодаря обнулению надбавок по кредитам на приобретение строящегося жилья по договорам долевого участия в сегментах с первоначальным взносом 20-30% и долговой нагрузкой 50-70%. Соответственно, банки могут более охотно выдавать ипотеку таким заемщикам", - рассказали "Российской газете" в Центробанке.

В ИЖС Банк России ввел лимит на выдачу ипотеки заемщикам, которые более 80% доходов тратят на выплаты по кредитам. "Мы видим, что они чаще допускают просрочки, и необходимо ограничить риски в этом сегменте. Если во II квартале на таких заемщиков приходилось 30% выдач, то в IV квартале их должно быть не более 25%. Поэтому банки должны будут тщательнее оценивать доход заемщиков и могут отказать, если долговая нагрузка слишком высокая", - пояснили в ЦБ.

Кроме того, впервые были введены лимиты на нецелевые кредиты под залог недвижимости. "Ряд банков целенаправленно предлагал гражданам с крупными суммами кредита и высокой долговой нагрузкой потребительский кредит под залог имеющейся недвижимости. Для таких заемщиков это создает повышенные риски ухода в просрочку в будущем. Наше решение позволит снизить эти риски, поскольку банки должны будут более внимательно оценивать кредитоспособность клиентов", - добавил представитель Банка России.

Центробанк устанавливает допустимую долю определенных типов кредитов в общем объеме выдачи, чтобы банки выдавали деньги не всем желающим, а выборочно. Это может показаться несправедливым, но на самом деле неверное решение способно нанести должнику большой финансовый ущерб, объяснил "РГ" заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов.

"Лимиты ЦБ работают так, что часть потенциальных заемщиков не получают кредит на приобретение жилья или участие в долевом строительстве, по которым не смогли бы расплатиться, а в итоге потеряли бы жилье и с высокой вероятностью свои сбережения", - говорит он.

Основная цель новых решений ЦБ - сократить долю кредитов людям с высокой долговой нагрузкой, подтвердил "РГ" МВА-профессор бизнес-практики по цифровым финансам Президентской академии (РАНХиГС) Алексей Войлуков. По его словам, в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) такие лимиты вводятся впервые, потому что риски там увеличились.

"Рынок ИЖС быстро растет, в том числе благодаря новым финансовым механизмам, позволяющим оформлять ипотеку через эскроу-счета. Раньше доля рискованных заемщиков здесь достигала 30%, и теперь Банк России ограничивает этот показатель уровнем в 25%. Регулятор действует аккуратно, чтобы не остановить развитие сегмента, но при этом сдержать возможные риски", - считает эксперт.

Более жесткие ограничения введены по кредитам под залог недвижимости, особенно если средства используются нецелевым образом. Здесь доля заемщиков с высокой долговой нагрузкой достигала 46%, а теперь допускается не более 25%. Это связано с потенциальными рисками невозврата и отсутствием прозрачности целей займа, заметил Алексей Войлуков.

То, что Центробанк обнулил надбавки по кредитам на приобретение строящегося жилья, поможет банкам сделать такие кредиты более выгодными. "Льготные программы сейчас малодоходны для банков, но важны для поддержки спроса. Ослабление надбавок может привести к оживлению в этом сегменте", - прокомментировал эксперт.

В результате регулирования рынок ИЖС в России немного остынет, а в сегменте льготной ипотеки возможен обратный эффект - рост интереса со стороны банков и заемщиков, допустил он.

Снижение надбавок к коэффициенту немного повысит доступность ипотечного кредита, согласен с коллегой профессор Цыганов. "А вот в отношении ипотеки на ИЖС банки будут значительно требовательнее к потенциальным заемщикам, что сделает этот способ улучшения жилищных условий менее привлекательным", - заключил он.

Российский рынок жилья пребывает в ожидании дальнейшего снижения ключевой ставки, что сделает дешевле ипотеку как на квартиры, так и на частные дома. Банк России 25 июля снизил ставку на 2%, до 18% годовых, но не дал однозначного сигнала о своих дальнейших действиях. К концу года ставка может опуститься до 14-15%, но только если инфляция не станет снова ускоряться, а курс рубля останется сильным, в противном случае ждать значения ниже 16% не стоит, считают аналитики. Коммерческие банки обычно выдают ипотеку на несколько процентов выше ключевой ставки ЦБ.

Согласно опросам, россияне не ждут в ближайший год инфляцию ниже 13%, чему в немалой степени способствовал рост тарифов на ЖКУ в июле. И это всерьез беспокоит Центробанк, поэтому он и не спешит снижать ключевую ставку и намерен поддерживать привлекательность рублевых депозитов. Именно там сконцентрированы те сбережения россиян, которые могли бы вызвать оживление на рынке жилья. "Конечно, мы будем действовать с оглядкой на инфляционные ожидания, по-другому и быть не может", - заявил зампред ЦБ Алексей Заботкин.

По этой причине снижение ключевой ставки пока не оказывает значительного влияния на рынок жилья, говорит руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко.

По мнению Олега Репченко, значения ключевой ставки Центробанка в 18% годовых недостаточно, чтобы разморозить спрос и запустить процесс перетока банковских вкладов в недвижимость, хотя этого очень ждут многие участники рынка.

"Люди не ринутся за ипотекой. Более того, постепенное снижение ключевой ставки может не разморозить, а, вопреки надеждам, притормозить спрос. Это психологический момент: когда ставки повышают, есть риск, что они станут еще выше, и люди бросаются брать кредит даже под высокий процент. А когда снижают, напротив, продолжают ждать еще большего падения. Скорее всего покупатели, за исключением тех, у кого решение квартирного вопроса не терпит отлагательства, займут выжидательную позицию, что замедлит продажи", - объяснил эксперт.

Тем временем годовой темп роста ипотечного портфеля банков показывает замедление: по состоянию на 1 июля 2025 года он снизился до 3,3% с 6,1% на 1 июня, 6,9% на 1 мая и 7,9% на 1 апреля. На июльской пресс-конференции по ключевой ставке у главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной спросили, что делать людям, которым нужен кредит на покупку жилья, но универсального совета для всех сразу она давать не стала. Набиуллина лишь заметила, что ипотечное кредитование в дальнейшем вряд ли будет расти такими же "чересчур высокими" темпами, какие наблюдались в последние два года. Массовая льготная ипотека привела к тому, что цены во многих регионах перегрелись, и в итоге даже с дешевыми кредитами доступность жилья не увеличилась, а уменьшилась.

"Если у людей есть потребность в ипотеке, они накопили достаточный первоначальный взнос и не хватает небольшой суммы, то они могут позволить себе взять кредит даже по высоким ставкам. При этом мы будем исходить из того, что ставки по депозитам будут оставаться выше инфляции и позволят обеспечить сохранность сбережений от обесценивания. Но решение, конечно, каждый будет принимать самостоятельно", - заключила она.

Читайте также: