Центробанк установил новые лимиты на выдачу ипотеки для квартир и частных домов

2025-08-01T16:40:17Z — Центробанк установил новые лимиты на выдачу ипотеки, включая кредиты на квартиры в новостройках и индивидуальное жилье (ИЖС). Изменения направлены как на повышение доступности ипотеки, так и на сокращение выдачи новых кредитов людям с высокой долговой нагрузкой, которые тратят большую часть своих доходов выплаты кредиторам и рискуют оказаться банкротами.

"Выдача ипотеки на приобретение жилья в новостройках может стать привлекательнее для банков благодаря обнулению надбавок по кредитам на приобретение строящегося жилья по договорам долевого участия в сегментах с первоначальным взносом 20-30% и долговой нагрузкой 50-70%. Соответственно, банки могут более охотно выдавать ипотеку таким заемщикам", - рассказали "Российской газете" в Центробанке.

В ИЖС Банк России ввел лимит на выдачу ипотеки заемщикам, которые более 80% доходов тратят на выплаты по кредитам. "Мы видим, что они чаще допускают просрочки, и необходимо ограничить риски в этом сегменте. Если в II квартале на таких заемщиков приходилось 30% выдач, то в IV квартале их должно быть не более 25%. Поэтому банки должны будут тщательнее оценивать доход заемщиков и могут отказать, если долговая нагрузка слишком высокая", - пояснили в ЦБ.

Кроме того, впервые были введены лимиты на нецелевые кредиты под залог недвижимости. "Ряд банков целенаправленно предлагали гражданам с крупными суммами кредита и высокой долговой нагрузкой потребительский кредит под залог имеющейся недвижимости. Для таких заемщиков это создает повышенные риски ухода в просрочку в будущем. Наше решение позволит снизить эти риски, поскольку банки должны будут более внимательно оценивать кредитоспособность клиентов", - добавил представитель Банка России.

Центробанк устанавливает допустимую долю определенных типов кредитов в общем объеме выдачи, чтобы банки выдавали деньги не всем желающим, а выборочно. Это может показаться несправедливым, но на самом деле неверное решение может нанести должнику большой ущерб, объяснил "РГ" заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов.

"Лимиты ЦБ работают так, что часть потенциальных заемщиков не получают кредит на приобретение жилья или участие в долевом строительстве, по которым не смогли бы расплатиться, а в итоге потеряли бы жилье и с высокой вероятностью свои сбережения", - говорит он.

Основная цель новых решений ЦБ - сократить долю кредитов людям с высокой долговой нагрузкой, подтвердил "РГ" МВА-профессор бизнес-практики по цифровым финансам Президентской академии (РАНХиГС) Алексей Войлуков. По его словам, в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) такие лимиты вводятся впервые, потому что риски там увеличились.

"Рынок ИЖС быстро растет, в том числе благодаря новым финансовым механизмам, позволяющим оформлять ипотеку через эскроу-счета. Раньше доля рискованных заёмщиков здесь достигала 30%, и теперь Банк России ограничивает этот показатель уровнем в 25%. Регулятор действует аккуратно, чтобы не остановить развитие сегмента, но при этом сдержать возможные риски", - считает эксперт.

Более жесткие ограничения введены по кредитам под залог недвижимости, особенно если средства используются нецелевым образом. Здесь доля заемщиков с высокой долговой нагрузкой достигала 46%, а теперь допускается не более 25%. Это связано с потенциальными рисками невозврата и отсутствием прозрачности целей займа, заметил Алексей Войлуков.

То, что Центробанк обнулил надбавки по кредитам на приобретение строящегося жилья поможет банкам сделать такие кредиты более выгодными. "Льготные программы сейчас малодоходны для банков, но важны для поддержки спроса. Ослабление надбавок может привести к оживлению в этом сегменте", - прокомментировал эксперт.

В результате регулирования рынок ИЖС в России немного остынет, а в сегменте льготной ипотеки возможен обратный эффект - рост интереса со стороны банков и заемщиков, допустил он.

Снижение надбавок к коэффициенту немного повысит доступность ипотечного кредита, согласен с коллегой профессор Цыганов. "А вот в отношении ипотеки на ИЖС банки будут значительно требовательнее к потенциальным заемщикам, что сделает этот способ улучшения жилищных условий менее привлекательным", - заключил он.

Читайте также: