Участок ИЖС: как выбрать, перспективы и ограничения

2025-06-28T14:24:21Z — Выбор участка для индивидуального жилищного строительства — важный шаг на пути к мечте о собственном доме. От правильного выбора зависит комфорт, безопасность и будущее вашего жилья. Inkazan опросил экспертов, которые дали советы, на что обратить внимание и где покупать участок.

Кадастровый инженер и автор Telegram-канала MosKad Алексей Бурмистров считает, что хорошая земля — это не та, которая дешевле, а та, с которой не будет проблем. В случае сомнений можно проконсультироваться со специалистом, а пока эксперт заверяет, что площадь и цена в этом вопросе — лишь верхушка айсберга.

Бурмистров рассказал, что стоит проверить до покупки:

Что не нужно упускать из виду, так это рельеф и грунт. Если участок находится в низине, то можно готовиться к болоту и дренажу, а если на склоне, что придется больше вложиться. На цену работ с фундаментом повлияет также наличие песка, глины и торфа.

Необходимо проверить уровень грунтовых вод. Лучше заказать геологию, это обойдется дешевле, чем потом переделывать весь фундамент.

Директор департамента развития межотраслевой ассоциации СРО «Перспектива» Александра Аверина добавила Inkazan, что важно смотреть на будущие школы, магазины, больницы. Экологическая обстановка тоже имеет значение. Если дом будет в составе коттеджного или дачного поселка, где обслуживанием занимается управляющая компания или товарищество, то полезным будет собрать отзывы.

Перед строительством на участке ИЖС нужно изучить публичную кадастровую карту Росреестра. Там требуется открыть участок, проверить, нет ли охранных зон, ЛЭП, водоохранки и прочего. В правилах землепользования и застройки указано все про ограничения и допустимые параметры.

Эксперты советуют обратиться к генплану и картам развития. Может оказаться, что через пару лет рядом будут строить дорогу или мусоросжигательный завод.

Управляющий партнер Puzzle Realty Марина Шкурко говорит о сильном уклоне участка (если он больше 10-15%, это неизбежно ведет к удорожанию стоимости фундамента и дренажа). Идеальный вариант, когда он не превышает 2-5% от дома.

Если на участке слабый грунт, придется использовать дорогие сваи, а при высоком уровне грунтовых вод требуется усиление гидроизоляции. Также могут возникнуть сложности с канализацией. Самый просто способ проверить минусы — заглянуть после дождя на участок соседей.

Самые важные коммуникации, которые должны быть на участке — электричество, вода, канализация, газ, связь и дороги. Обычно большинство из них уже подводят в места, созданные для индивидуального жилищного строительства. За подключение придется доплачивать, ожидать.

Центральная канализация и водоснабжение — лучшее из решений. Если его нет, то нужно копать скважину и ставить септик. Аналогично с газом — за электричество и другие виды отопления нужно доплачивать.

Район с потенциалом — то, на что обращают внимание современные семьи. Для этого нужно смотреть на новые дороги, детские сады, торговые центры, лучше не селиться у промзон и свалок. Также можно изучить проекты застройки на сайте администрации или спросить у местных.

Шкурко заметила, что перспективные районы можно распознать по следующим признакам — там активно строятся дома и целые поселки, прокладываются сети, расширяются дороги. Косвенно демонстрируют этот фактор и рост, высокий спрос.

Развитие района может принести как плюсы (хорошая инфраструктура), так и минусы (шум, трафик). Изначально семьям важно определить, для чего нужен участок — для постоянного или сезонного проживания.

По словам директора по развитию компании «Астерра» Константина Злобина, средняя площадь участков в коттеджных поселках, которые выбирают покупатели, уменьшилась на 4%. Владельцы предпочитают рациональнее подходить к тратам. Да и стоимость самих участков растет, а потому всем сторонам интересны более грамотно организованные, небольшие по площади наделы.

Таунхаусы стали одним из наиболее востребованных форматов на рынке загородного жилья. При выборе готового объекта или строительстве с нуля приоритет получают проекты с небольшой площадью — от 100 до 150 квадратных метров.

Большинство покупателей рассматривают покупку загородного дома как полноценную альтернативу городской квартире. В приоритете проекты, которые подходят для скорейшего переезда. Владельцы не хотят тянуть с ремонтом и обустройством.

Читайте также: