Опасные квадратные метры. Чего опасаться покупателям жилья в 2025 году

2025-06-24T15:13:51Z — Хрущевки возвращаются: квартиры становятся все меньше и меньше. Борьба за улучшение жилищных условий зашла в тупик. Что дальше?

Мария Соколова

Сокращение площади квартир — неизменный тренд последних лет. По данным «Циан.Аналитики», за последние шесть лет средняя площадь квартир на вторичке сократилась на 10,1% — до 53,2 кв. м, а у новостроек она снизилась на 10,7% — до 49,1 кв. м. По словам руководителя компании Алексея Попова, старые дома вновь стали популярными.

Позади уже четверть XXI века, на который раньше возлагали столько надежд, а в итоге вновь пришли к хрущевкам. К тем самым, из прошлого века… и к новостройкам, которые зачастую ничуть не просторнее и не предлагают больше комфорта для повседневной жизни. Получится ли выбраться из этого порочного круга?

В современной России сложилось правило: хотите просторное и приемлемое жилье — переезжайте в частный сектор и стройте свой дом. Не зря на ИЖС в 2024-м пришлось 58% ввода нового жилья. Такой американский формат с бесконечным пригородом имеет право на жизнь. Но и риски остаться ни с чем велики.

В большинстве случаев людям приходится самостоятельно погружаться в процесс стройки: искать бригаду строителей, проект дома, контролировать процесс. Такая самостоятельная стройка без профессиональных навыков часто преподносит сюрпризы в виде раздувающейся сметы, технологических ошибок и низкого качества работ.

Куда проще купить дом с подрядом: обращаетесь в компанию, платите деньги и через некоторое время получаете готовый дом. Удобно, но, по оценке зампреда комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александра Аксененко, недобросовестные застройщики (иногда просто мошенники) нанесли ущерб клиентам на 120–240 млрд рублей.

В сфере ИЖС до сих пор нет единого реестра пострадавших заказчиков вроде реестра обманутых дольщиков. Каждый человек платит деньги строителям исключительно на свой страх и риск. ЦБ оценивает число пострадавших в 5 тыс. человек, Минфин — в 10 тыс., член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский — в 20 тыс. человек.

От мошенников не спасает даже тщательное изучение отзывов и оценок на крупнейших интернет-порталах — рассказала Динара Сычева, которая осталась и без денег, и без дома в Подмосковье. Но зато с обязательствами по ипотеке.

С 1 марта 2025 года в сфере ИЖС начали действовать эскроу-счета. Они спасли дольщиков в многоквартирных домах, но в индивидуальном строительстве пока буксуют. По данным ДОМ.РФ, за январь — май 2025-го на ИЖС было выдано только 6,5 тыс. ипотечных займов — это на 89% меньше прошлогодних показателей. И только в мае наметился рост — на 43% к апрелю.

Идеальным вариантом для покупателей было бы приобрести дом от крупного застройщика, который разом застраивает целый квартал. Законодательно комплексная застройка возможна с марта 2022 года, но до сих пор в процессе строительства находятся только 13 поселков. Девелоперы крайне аккуратно относятся к новому сегменту, к тому же он требует дополнительных расходов. Застройщики, как и в случае с многоквартирными домами, обязаны создавать необходимую инфраструктуру в виде детских садов, школ и прочего.

Если хотите иметь школы, больницы и общественный транспорт в шаговой доступности, тогда придется смириться с теснотой бетонной коробки и жить в городе. Особенно если у вас нет иных вариантов, кроме Москвы.

За первые пять месяцев 2025-го новостройки в столице, по оценке ДОМ.РФ, подорожали на 7%, притом что в среднем по стране прибавка составила 2,9%. Ввод новых проектов сокращается, ипотечное кредитование сжалось, но застройщики продолжают накручивать цены.

Квартиры в Москве так сильно подорожали из-за усиливающихся перекосов и растущего социального неравенства. Столица продолжает превращаться в элитный заповедник для состоятельных и очень богатых людей. Количество объектов элитного сегмента в Москве, по данным NF Group, за последние 12 месяцев выросло на 21% — до 3,2 тыс. лотов, а средняя цена одного квадратного метра взлетела на 34% — до 2,183 млн рублей.

Все-таки глава девелоперской компании Mirax Сергей Полонский предвидел будущее, когда в 2008 году выдал пускай и вырванную из контекста, но знаменитую фразу: «У кого нет миллиарда, могут идти в жопу». Она очень точно описывает ситуацию на рынке недвижимости Москвы. Тем более что после появления Новой Москвы мест для людей без миллиарда стало куда больше.

В регионах, где объемы строительства намного меньше, ситуация с ценами складывается крайне неоднородная. Все зависит от того, какие проекты застройщики выводят на рынок. Рекорд по подорожанию новостроек за январь — май поставила Орловская область: +10,1%. Карелия с ростом цен на 9,1% несильно отстает, а замыкает тройку Новгородская область с прибавкой на 8%.

Есть немногочисленные регионы, где цены с начала года снизились. Это Забайкальский край (-2,2%), Хакасия (-2,8%) и Ульяновская область (-3,4%). Но это исключение из правил. Роста цен на жилье не избежать. Эксперты ожидают, что по итогам года на рынок выведут 35 млн кв. м жилья в многоквартирных домах — на треть меньше, чем в прошлом году. Для покупателей это плохие новости, считает руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.

Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов ожидает, что вторичка тоже подорожает на 3–5% до конца года.

Складывается опасная ситуация: народ может активнее брать ипотеку на рыночных условиях (средневзвешенная ставка на новостройки — 26,54%, на вторичку — 25,01%), но нет никаких гарантий того, что ЦБ будет быстро снижать ключевую ставку. Есть риск надолго остаться с ипотекой на грабительских условиях.

При покупке дома — риски, при покупке квартиры — риски. Выгодных и безопасных вариантов на рынке недвижимости не осталось, и вряд ли они появятся в обозримом будущем. Поэтому квартиры в хрущевках и маленькие студии с нами надолго.

*деятельность запрещена на территории РФ

Читайте также: