Блеск и нищета пермской недвижимости: взгляд изнутри «пузыря»

2025-09-29T06:55:00Z — Как менялись цены на жилье в Перми, и что будет дальше?

Как менялись цены на жилье в Перми, и что будет дальше? Тяжелое наследство «развитого социализма» Строилось его в «эпоху развитого социализма» недостаточно. Например, в одиннадцатой пятилетке (1981 — 1985) на Западном Урале построили 6,2 млн. кв. метров жилья (при населении более 3 млн. человек). Для сравнения, за «пятилетку» 2020–2024 годов в Пермском крае возвели 8 млн. 204 тыс. «квадратов» жилья. И это — при населении, сократившемся, по сравнению с серединой 1980-х на полмиллиона душ (2 млн. 483 тыс. человек на январь 2025 года, по сведениям Росстата). Однако ситуация с обеспеченностью жильем остается в Прикамье неизмеримо далекой от идеала. Воланд мог бы сказать, что пермяков по-прежнему портит жилищный вопрос, несмотря на свойственное уральцам кержацкое добродушие. Правда, в среднем, в расчете на одного обитателя региона, площадь жилья увеличилась с 25,6 кв. метров в 2020 году до 28,7 кв. метров в 2024, но в реальности это мало о чем говорит и только вызывает в сознании печальный образ домика старика Тыквы из сказки Джанни Родари «Приключения Чипполино». Зарплаты растут, но «квадрат» дорожает быстрее Казалось бы, ситуацию с обеспеченностью жильем в промышленно развитом Прикамье должен был изменить к лучшему стремительный рост зарплат за последнее трехлетие (2022 — 2024). По данным Пермьстата, среднемесячная номинальная заработная плата в Пермском крае выросла с 42 тыс. рублей в 2020 году до 75 тыс. рублей в 2024 году, или почти вдвое. Однако, цены на квартиры тоже, за эти несколько лет «не зевали» и вели себя вызывающе. Так, стоимость «квадрата» на первичном рынке жилья в Пермском крае увеличилась с 53 тыс. рублей за кв. метр в 2020 до 133 тыс. рублей на финиш 2024 года. На рынке «вторички» за ту же пятилетку квадратный метр крыши над головой подрос в рыночной стоимости с 64-65 тыс. рублей в 2020 году до 105 тыс. рублей в 2024 году (Росстат). Во втором квартале 2025 года средняя цена «квадрата» на первичном рынке Прикамья, по данным Росстата, превысила 144 тыс. рублей (в ПФО больше только в Татарстане и Нижегородской области — 193 тыс. рублей и 167 тыс. рублей соответственно). Но, понятно, что это «средняя температура по палате», то есть — по региону, и цены квартир, например, в Кудымкаре и Перми сильно разнятся. К тому же, неодинакова цена на квартиры различной вместительности и комфортности: средняя стоимость квартир в новостройках Перми в сентябре 2025 года превышает 170 тыс. рублей за «квадрат». Но если в «однушке» за квадратный метр просят около 170 тыс. 800 рублей, то в «двушке» он уже существенно дороже — в среднем 200 тыс. 260 рублей. А трехкомнатные апартаменты могут встать покупателю в 236 тыс. 136 рублей за кв. метр. Понятно, что предложений на рынке малоформатного жилья — больше, и к тому же тут срабатывает принцип, «если ты желаешь купить новый „Мерседес“, а не подержанные „Жигули“, значит, деньги у тебя водятся, отчего б с тебя не взять подороже?» Эксперты утверждают, что на первичном рынке Перми существует дефицит просторных квартир. Застройщики, ориентируясь на среднего (читай — небогатого) покупателя, обычно строят небольшие квартиры — средняя площадь квартиры в новостройках Перми составляет 54 кв. метров. Поэтому квартиры больше 100 квадратных метров и более, «улетают» в момент. Стройка «кипит», а дефицит — не исчезает? Интересно, что за первое полугодие 2025 года в Пермском крае построено 950 тыс. кв. метров жилья. Это на 23% больше, чем с января по июнь прошлого года, но из них более 600 тыс. «квадратов» приходится на индивидуальных застройщиков с учетом домов, построенных на садовых участках. Создается впечатление, что, пока богатые пермяки разъезжаются, как помещики екатерининской эпохи, по пригородным усадьбам, их менее состоятельные земляки вынуждены терпеть «свистопляску цен», на рынке тесных городских квартир. Спрос на скромные каморки, хотя и вполне себе благоустроенные, высок, хотя предложение, учитывая объемы строительства жилья в Перми, может несколько опережать спрос (по другой версии — доступное жилье тоже в дефиците, и именно это, вкупе со снижением ключевой ставки, стимулирует дальнейший рост цен). В любом случае, рост цен на квартиры в Перми демонстрирует завидную устойчивость: в новостройках — почти на 4% с начала 2025 года, готового жилья — на 10%. Этапы ипотечной лихорадки От начала пандемии и по нынешнее время ипотечные ставки лихорадило, как укушенного мухой цеце. Сегодня звучит, как сказка, что в конце 2020 года средняя ставка по ипотеке в Пермском крае снизилась до 7%. Притом, с 17 апреля по 1 ноября 2020 года действовала программа льготного ипотечного кредитования с господдержкой, в рамках которой ставка на весь срок кредитования не должна была превышать 6,5%. На протяжении нескольких лет, ипотека в Пермском крае, за счет льготных программ, чувствовала себя вполне уютно. По информации министра строительства и ЖКЖ Пермского края, в 2020 году в Прикамье было заключено 38 тыс. ипотечных договоров на сумму 73 млрд рублей. В 2021 году было выдано почти 43 тыс. ипотечных жилищных кредитов на 93 млрд рублей. В 2023 году в Пермском крае банки выдали 88 тыс. ипотечных кредитов на сумму 131 млрд рублей. Однако после этого рекорда за весь 2024 год, по информации отделения Банка России по Пермскому краю, банки выдали жителям Западного Урала «всего» 27 тыс. ипотечных кредитов на 80 млрд рублей — на 38% меньше по сумме, чем годом ранее. Причинами снижения ипотечного кредитования в Пермском крае, помимо высокой ключевой ставки Центробанка, эксперты называют рост цен на недвижимость и завершение программы льготной ипотеки по ставке 8% годовых Хотя понятно, что и сегодня большая часть счастливых «держателей» ипотечных кредитов в Пермском крае, это льготники, включая участников программ семейной ипотеки и обеспечения жильем «айтишников». Взять ипотеку по базовой ставке 21-23% с первоначальным взносом 20% могут позволить себе очень немногие жители Прикамья, по провинциальным меркам — весьма зажиточные люди с доходом не менее 100 тыс. рублей в месяц. По оценке Пермьстата, на начало 2025 года, доход свыше сотни целковых в месяц имеют только 10% жителей региона. Неудивительно, что в январе–мае 2025 года, по данным пермского отделения Пермь Уральского ГУ Банка России, случилось резкое снижение ипотечных сделок — на 50% по сравнению с тем же периодом 2024 года. К началу лета нынешнего года банки выдали жителям Прикамья почти 6 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 21 млрд. рублей. Притом, количество выданных льготных кредитов по «Семейной ипотеке» составило 3 тыс. 200 (увеличилось на 30% против пяти первых месяцев прошлого года). Относительно процветает в Прикамье и программа льготной ИТ-ипотеки: по сведениям правительства региона, в 2022–2024 годах «айтишникам» выдано более 1 тыс. 400 кредитов. То есть, сегодня ипотека «держится», в значительной степени, за счет льготных программ. И, в свою очередь, «спасает» застройщиков, позволяя им пережить трудные времена. Впрочем, нервы застройщикам по-прежнему всерьез портит «вторичка». Доля сделок в Пермском крае за январь — май 2025 года на первичном рынке составила 44,5%, на вторичном рынке — 55,5%. «Первичка» начинает и выигрывает Притом, рынок первичной недвижимости в Перми сегодня ощутимо обширнее рынка «вторички». В начале этого года на вторичном рынке жилья Перми продавалось порядка 4 тыс. квартир, а к концу второго квартала застройщики выставили на продажу свыше 10 тыс. 600 лотов. В этих условиях, закредитованные застройщики, по которым и без того бьет безудержное удорожание стройматериалов, а предстоящее повышение НДС увеличит себестоимость новых проектов, уповают, как на манну небесную, на дальнейшее снижение ключевой ставки. Но, для того, чтобы рынок «глотнул свежего воздуха», понижение ставки должно быть значительным — минимум до уровня 13-14% годовых. Только тогда счастливые владельцы строительных компаний увидят новый прилив потребительского спроса и всплеск продаж на первичном рынке. Пока же, в Пермском крае есть несколько «классических» признаков раздувания «пузыря» на рынке недвижимости (это опасное экономическое явление в итоге приводит к резкому падению цен, когда пузырь «лопается»). Во-первых — цены на недвижимость растут стремительно и, по мнению части экспертов, зачастую необоснованно. Во-вторых — очевиден значительный разрыв между стоимостью жилья и доходами большинства. В-третьих — многие жители Прикамья, за отсутствием других вариантов, вынуждены брать ипотеку на 30 лет, с минимальным взносом и максимальной нагрузкой, впритык к лимиту своей платежеспособности. Наконец, раздуванию «пузыря» немало способствуют спекулятивные покупки, когда люди, имеющие деньги, покупают недвижимость с надеждой на то, что, позднее, продадут свои квартиры по более высокой цене. И, хотя спекулятивные покупки жилья сложно оценить в цифрах, многие пермские риэлторы сегодня подтверждают, что в последние годы в новостройках до 10-20% составляет доля пустующих квартир, купленных «впрок». Разрыв между постоянно растущими ценами на квартиры и реальными доходами, приводит к тому, что собственное жилье остается несбыточной мечтой изрядной части пермяков, включая учителей, врачей, «рядовых» торговли и сферы услуг, наемных работников малого бизнеса. Недосягаемые ставки по коммерческой ипотеке и незначительный охват льготными программами только усугубляют проблему. Прежде всего — для людей, жаждущих собственного угла, но не имеющих права получить ипотеку на условиях, не напоминающих пожизненную кабалу в средневековой Руси.

Читайте также: