Это когда-нибудь подешевеет? Эксперт рассказал, что будет со ставками по ипотеке и ценами на квартиры в Перми до конца года

2025-09-26T02:18:16Z — Узнали и о льготных программах для молодых семей и айтишников

12 сентября Центробанк снизил ключевую ставку на один процентный пункт — до 17%, а банки вслед за ним снизили ставки по рыночной ипотеке на 1-2%. Могут ли банки снизить их еще до конца года и стоит ли ждать снижения цен на жилье в Перми? При каких обстоятельствах ипотека станет доступнее и что будет с льготными программами? Мы обратились за ответами на вопросы к специалисту по недвижимости компании «Территория» Дмитрию Ничипоренко. Снизятся ли ставки до конца года По данным нашего собеседника, банки не выполняют утвержденные планы по кредитованию, поэтому пойдут на снижение ставок по ипотеке. Сейчас пермяки практически не берут ипотеку по базовым ставкам, кредиты им выдают только по льготным программам. Как поведет себя рынок новостроек и вторичного жилья до конца года Сегодня в Перми рынок первичной недвижимости намного больше рынка вторичной. Если обычно на рынке есть 5-6 тысяч предложений по вторичной недвижимости, то в начале этого сентября их было только около 3 тысяч. Сейчас рынок вторички не активен и риелторы предполагают, что оживление в первую очередь произойдет именно на нем. Кроме того, сегодня сильно вырос разрыв между стоимостью квадратного метра в первичном и вторичном жилье: обычно он составляет 8-9%, но в начале этого года, по словам аналитиков, эта цифра увеличилась до 26%. — Первичный рынок для многих стал недоступен, — отмечает Дмитрий. — В основном он пользуется спросом только у людей, располагающих первоначальным взносом, и тех, кто может купить квартиру по льготной программе — то есть, взять семейную или IT-ипотеку. Если люди начнут изымать из банков деньги, то сначала пойдут на вторичный рынок — и мы увидим на нем всплеск спроса. Риелтор отмечает: ранее ожидалось, что в сентябре ключевая ставка понизится на 2%, и люди начнут снимать средства с депозитных счетов, потому что у многих таких счетов срок действия заканчивается в сентябре–октябре. Теперь специалисты по недвижимости ожидают, что Центробанк снова понизит ставку и пока не видят увеличения спроса на вторичном рынке. Чаще всего из «вторички» предлагают полногабаритные квартиры (строившиеся в сталинские времена — Прим.ред) и хрущевки в районах, отдаленных от центра. Такое жилье не пользуется спросом, но составляет большую долю предложений. — Попробую провести аналогию с покупкой машины: допустим, у тебя есть пятилетняя машина и ты хочешь купить новую — тогда разрыв меньше, то есть, ты можешь себе позволить это даже при высоких ставках по кредитам, — объясняет Дмитрий. — А если твоей машине 15 лет, тебе сложнее найти на нее покупателя и перейти на новый автомобиль, потому что она будет стоить очень мало, а тебе нужно брать большой кредит с высокой ставкой. Так же и с квартирами. Какими будут минимальные ставки по ипотеке до конца года По словам эксперта, даже Центробанк ежемесячно делает разные прогнозы, поэтому на вопрос о том, какие будут ставки далее, нельзя ответить с точностью. Для экономики и роста покупательной способности нужна ставка по кредиту от 10% до 12% — тогда бизнес будет вкладывать средства в недвижимость, а люди начнут покупать жилье. Сейчас банки предлагают ставки 15-16%. — Представители бизнеса рассуждают примерно так: «Зачем рисковать и заходить, думать, получится или нет?» Лучше положить деньги, что у нас есть, под проценты, и получить гораздо больше без головной боли, — говорит Дмитрий Ничипоренко. — Это работает и в коммерческой, и в жилой недвижимости. Есть ли стагнация на рынке жилья и почему это происходит В целом сегодня цены на недвижимость растут. Новые объекты, точечно появляющиеся в городе, тоже ускоряют рост цен. Хотя есть и такое явление, как скрытое снижение цены. — Если посмотреть на цену квартир, она находится на том же уровне, — уточняет в беседе с 59.RU специалист. — Застройщики направляют часть денег на субсидирование ставок и рассрочки, а также акции для покупателей. Это можно назвать скрытым снижением цены: когда ты смотришь на предложение, то видишь рост, однако реальные продажи проходят по другим ценам. Застройщики почти 99% строительства ведут за счет банковского кредитования, и одним из важных условий получения этих кредитов является наполняемость эскроу-счетов. Чем больше средств собрано на эскроу-счетах, тем ниже ставка по кредиту для строительной компании, а когда нужно пополнить эти счета, застройщики устраивают акции. На вторичное жилье спрос невысокий, но стабильный, а в последнее время даже немного подрос. Те квартиры, что сдавали в аренду, стали чаще продавать, потому что собственники понимают, что это невыгодный бизнес — доход от аренды сегодня на уровне 5% годовых. В банке с реализации квартир можно получить больше. Вторичные квартиры, рассуждает Ничипоренко, уже хорошо отделаны, меблированы, и если без отделки можно продать такую за 10 миллионов, а в отделку и ремонт вложено 2 миллиона, то цена на квартиру будет уже 13 миллионов. Это тоже подстегивает рост вторички, ведь новостройки хоть и подняли рынок, но стоят пустыми. Растет и вилка стоимости квартир: если раньше 100-200 тысяч рублей казались солидной суммой, то сейчас она ничего не значит, и пермяки увеличивают цены сразу на 1-2 миллиона. Но в целом застой наблюдается на обоих рынках, сделки стали единичными. — Стагнация хуже для экономики: рынок стоит, не колеблется ни вверх, ни вниз. Чтобы забраться на гору, нужно отойти от нее, разбежаться, а потом забегать, а здесь никакого движения, — рассуждает эксперт. — Такая ситуация может продлиться достаточно долго, по моим меркам, год-два точно. Скорее всего, она будет зависеть от геополитических факторов. Проще говоря, если с нас снимут санкции, какие-то предприятия запустятся в работу, экономика оживет, люди станут зарабатывать больше. Появились дополнительные ресурсы — и дело пошло. Ждать ли возвращения ипотеки под 8% годовых Летом 2020 года ставки по ипотеке на жилье упали до 8% — такую ставку ввели во время пандемии, для поддержки застройщиков, чтобы они не обанкротились, и поддержки покупательной способности и строительной отрасли в целом. За последние три года цены на жилье выросли почти на 100% — например, студии на старте строительства в 2022 году стоили 3 миллиона рублей, а сейчас их можно купить за 6 миллионов. В 2022 году резко взлетели цены на стройматериалы, и наш собеседник считает этот рост не экономически обоснованным, а «спекулятивно созданным». Цена бетона выросла на 80%, а стоимость погонного метра досок увеличилась сразу вдвое. Сейчас цены откатились назад — например, доски стоят уже 15 рублей за погонный метр. — Застройщики понимают, что в очереди за новой квартирой никто не стоит. Строительные материалы опустились в цене, но у нас никто не снизил стоимость квадратного метра, которая выросла под предлогом роста цен на стройматериалы, — поясняет Дмитрий. — Думаю, застройщики могут снизить цены в пределах 10-15%. По наблюдениям специалиста по недвижимости, сейчас в центре Перми в каждом доме есть 20-30% квартир, которые в течение 2-3 лет после сдачи дома простаивают — в них никто не живет. Люди купили их по льготной ипотеке под 7-8%, вложив свои деньги. Чтобы не допустить простоя, государство может понизить ставки по ипотеке, но в ближайшие год-два не меньше, чем до 10%. Правительство уже сейчас задумывается, как предотвратить спекулятивный спрос, и работает над программами, где для семей с тремя детьми ставку по ипотеке опустят до 4%, а для семей с одним ребенком ее поднимут до 10%. — Думаю, правительство не стремится повсеместно вводить льготную ипотеку и будет стремиться направлять ее по группам нуждающихся: молодым семьям, военным или учителям, например, — говорит Ничипоренко. Что будет с семейной и IT-ипотекой После оттока ИТ-специалистов в 2022 году для них ввели льготные программы. Но сейчас условия по программам ужесточаются с каждым годом, потому что айтишники нужны уже не в таком объеме. В разговоре с 59.RU эксперт предполагает, что власти прекратят действие этой меры поддержки. Демографический вопрос все еще актуален, поэтому поддерживать рождаемость и увеличение числа детей в семьях будут. Но такого объема выдачи льготной ипотеки, как в 2021–2022 годах, ждать уже не стоит. Скорее всего, правительство будет более точно распределять средства. — Наверное, сохранят программы семейной ипотеки и еще введут дополнительные программы, о которых уже говорят, — это ипотека для врачей, учителей и других социально значимых профессий. Но они не будут такими массовыми, потому что зарплата учителя несопоставима с зарплатой нефтяника, — приводит пример Дмитрий. — В 2022 году нефтяники с доходами в 200-300 тысяч брали квартиры под 7-8% годовых, а учителя не смогут купить те же самые квартиры даже при условии, что ставка для них будет 5-7%. Немногие учителя смогут себе позволить квартиру за 10 миллионов. По прогнозу Дмитрия Ничипоренко, условия выдачи жилья по льготным программам в какой-то период могут расшириться. Не исключено, что семьям с двумя детьми могут разрешить взять льготную семейную ипотеку, а через полгода снова это отменят. На такие программы нужно иметь финансовый ресурс, и сейчас у государства его не так много. Если у государства не вырастут доходы от нефтегазовой отрасли и геополитическая ситуация не улучшится, то льготные программы будут сворачивать. Ранее мы рассматривали самые маленькие и дешевые квартиры в Перми — летом их можно было купить меньше, чем за 2 миллиона рублей.

Читайте также: