Дмитрий Кашинский: GloraX делает ставку на регионы

2025-09-29T07:00:00Z — Большинство крупных российских девелоперов завершили первое полугодие 2025-го с удручающими показателями: у многих снизились объемы строящегося жилья и продаж, уменьшилась выручка. Однако GloraX показал рост по всем основным направлениям. Компания сделала ставку на развитие в регионах и не прогадала...

Москва, 29 сентября, 2025, 10:00 — ИА Регнум. Большинство крупных российских девелоперов завершили первое полугодие 2025-го с удручающими показателями: у многих снизились объемы строящегося жилья и продаж, уменьшилась выручка. Однако GloraX показал рост по всем основным направлениям. Компания сделала ставку на развитие в регионах и не прогадала: жители небольших городов тоже ждут продукты столичного качества, и далеко не каждый застройщик может их предложить. Как девелоперы помогают решать местные градостроительные проблемы, рассказал в интервью ИА Регнум президент GloraX Дмитрий Кашинский.

Восстановление рынка недвижимости

— Дмитрий, что сейчас происходит на рынке жилья и как, по вашему мнению, он будет развиваться в ближайшее время?

— Все говорят, что рынок сейчас не в лучшей ситуации, но, на мой взгляд, самая сложная фаза пройдена в четвертом квартале 2024 года. Сегодня есть полное ощущение и понимание в цифрах, что рынок начал потихоньку восстанавливаться.

Например, в августе 2025-го в России было реализовано около 45 тыс. квартир. Это на 25% больше, чем годом раньше, и равно показателям июля 2021-го. То есть наблюдается небольшой рост, в том числе по объемам и ценам. За месяц цены выросли на 2,7%, а стоимость жилья по всей стране сейчас балансирует на уровне 180 тысяч рублей за квадратный метр.

Относительно прошлого года цены на недвижимость поднялись примерно на 9,2%. Мы видим, что стоимость недвижимости продолжает отыгрывать инфляцию.

По нашим прогнозам, позитивный тренд продолжится. Для этого есть несколько факторов. Во-первых, четвертый квартал года — как правило, более активный деловой сезон. Во-вторых, Банк России дал четкий сигнал о смягчении денежно-кредитной политики. Летом ключевая ставка начала снижаться, что отмечают все участники рынка.

Если говорить о покупательской способности, то, скорее всего, реализуется отложенный спрос, накопленный плюс-минус за последний год. Есть очень серьезный фактор для рынка, которого ждут девелоперы: физлица начнут переводить деньги с банковских депозитов в недвижимость, потому что вклады становятся менее выгодными. Поэтому мы настроены позитивно.

— Тренд оптимистичный, однако в первом полугодии 2025-го выручка многих крупнейших застройщиков сократилась. При этом у GloraX вырос и объем строящегося жилья, и объем продаж, и выручка. Как удалось этого достичь?

— Да, несмотря на непростые времена на рынке недвижимости, за последний год GloraX рос практически по всем основным показателям.

Объем строительства за год увеличился с 326 до 725,5 тыс. квадратных метров, фактически в два раз. Выручка в первом полугодии 2025-го по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросла на 45% — до 18,7 млрд рублей. Объем заключенных договоров за то же время достиг 109 тыс. «квадратов», что на 66% больше, чем годом раньше, а их количество составило почти 3,5 тыс. штук — рост на 108%.

В денежном выражении продажи недвижимости выросли на 41% и достигли 22 млрд рублей против 15,6 млрд за первое полугодие 2024-го.

Говоря о причинах роста, хотел бы отметить нашу ставку на регионы — условные «города второго эшелона». Это города, в которых проживает от 500 тысяч до миллиона человек. Доля продаж в региональных проектах GloraX за последний год увеличилась в 13 раз и составила 63% от общего объема наших продаж. Год назад этот показатель был равен 5%.

То есть такие показатели — следствие нашей региональной экспансии. И цифры продолжают расти. Чистая прибыль компании по МСФО за шесть месяцев этого года выросла в 3,7 раза и составила 2,3 млрд рублей. По её объему в абсолютном выражении мы сегодня занимаем второе место на рынке среди публичных инвесторов, уступая только «ПИКу» — при том что объемы деятельности у нас совершенно несоизмеримы.

Сегодня ясно, что зайти в относительно небольшие города было абсолютно верным решением. По сравнению с мегаполисами, они развиваются опережающими темпами за счет загрузки промышленности, ВПК, импортозамещения и растущих доходов населения.

Плюс в последние несколько лет регионы находятся в фокусе внимания государственной власти: мы видим очевидный разворот в эту сторону. Уделяется больше внимания строительству инфраструктуры, масштабным проектам. Недавно было озвучено предложение о переносе штаб-квартир крупнейших российских компаний в регионы. Это явный сигнал об их развитии.

Конкуренция в таких городах существенно ниже за счет того, что федеральные застройщики в них либо не присутствуют, либо присутствуют единично. А экспертиза локальных девелоперов зачастую бывает недостаточной и не соответствует уровню федеральных.

Развитие территорий в регионах

— Почему не так много федеральных застройщиков идут в регионы?

— На мой взгляд, многие допустили такую ошибку: когда им стало тесно в столицах, они скопировали продукт и модель бизнеса и переложили на регионы, а это не всегда правильно.

Мы изначально, с 2022 года, формировали стратегию регионального развития, создавали продукт, бизнес-процессы и подходы к продвижению для каждого отдельного региона. Сегодня GloraX присутствует уже в 11 регионах и двигается дальше, а некоторые федеральные застройщики, наоборот, скорее выходят из небольших городов.

— То есть под разные регионы нужно подстроиться.

— Конечно. Везде своя региональная специфика: на Дальнем Востоке одна ситуация, в Татарстане другая и так далее. Просто скопировать московский подход нельзя.

— Где сейчас можно реализовать наиболее перспективные и интересные проекты?

— Приведу несколько примеров. Возьмем Нижний Новгород. Он был серьёзно недооценен с точки зрения использования городских земельных участков у воды. Обычно жилые проекты вдоль водных артерий крайне востребованы, но там эти территории находились в запустении. И наш подход к строительству жилья на берегах рек совпал с видением региональных властей по обустройству набережных и прогулочных зон.

В Казани активно развиваем локацию Экорайона, которая находится примерно в 15-20 минутах от Казанского кремля, в реликтовом лесу и с видом на воду.

Сегодня GloraX Экосити — один из наиболее продаваемых проектов в городе. Казанцы откликнулись на идею жить не в городе, но в месте с хорошей транспортной доступностью и возможностью получить все преимущества от экологии, спокойного образа жизни и среднеэтажной застройки.

У нас есть интересный проект в Мурманске, где массового жилищного строительства не было с советских времен. Помимо жилого комплекса, обустраиваем там большой общедоступный парк. Тоже получили очень хорошие отклики у горожан. Продажи бьют все рекорды.

Решение местных градостроительных проблем

— Помимо социальных объектов, школ и детских садов, вы строите и другие общедоступные пространства — не только парки, но и, например, набережные. Почему это становится важным? И насколько это распространенная практика?

— Не могу сказать, что распространенная, но есть движение в эту сторону. Сегодня у клиентов в небольших городах появилась насмотренность, и они понимают, что такое хороший проект в Москве, Петербурге, Казани и так далее. Они хотят покупать не квадратные метры и даже не красивые дома, а образ жизни. А это всегда окружающая среда, общественные пространства, социальная, коммерческая и прочая инфраструктура.

Поэтому мы, как правило, серьезно инвестируем в создание общественных зон. Где-то благоустраиваем парки, где-то набережные, где-то пешеходные бульвары. Они улучшают качество жизни, и клиенты готовы за это доплачивать.

Мы не просто строим жилье, а полностью интегрируем его в городскую среду, создаем точки притяжения и формируем некий новый тренд по благоустройству таких больших территорий.

— Для местных властей это тоже неплохое решение.

— Да, мы понимаем, что, работая в том или ином городе, должны внести определенный вклад в его развитие. Как правило, в регионах есть большой объем накопленных градостроительных проблем, которые в Москве решены или решаются. Местные девелоперы зачастую не готовы браться за их устранение.

Проблемы везде разные. Где-то это расселение ветхого жилья, как в нашем проекте в Нижнем Новгороде, где-то благоустройство набережных, где-то создание общественных парков.

К тому же, когда город заинтересован в реализации проекта, то мы приобретаем мотивированного партнера в лице государства, который позволяет нам двигаться вперед. Поэтому оперативно получаем разрешительную документацию и делаем всё довольно быстро через уже хорошо зарекомендовавший себя в столичных регионах механизм комплексного развития территорий (КРТ).

— Проще или сложнее работать по программам КРТ в регионах, чем в столицах?

— Регионы различаются в этом вопросе друг от друга. В одних городах отношение к КРТ позитивное, в других программа менее востребована, как, например, в Казани. Зачастую различаются и параметры объектов. Но в основном КРТ — ключевой инструмент взаимодействия между девелопером и городскими властями, потому что механизм устанавливает прозрачные, юридически регулируемые отношения в реализации масштабного проекта.

При этом по каждому из обязательств устанавливаются четкие сроки, независимо от того, кто отвечает за них — город или девелопер. Для застройщиков очень важно прогнозировать работу на среднем и долгосрочном горизонте планирования. А город, в свою очередь, получает ответственного партнера.

Приведу в пример один из самых сложных наших проектов в Нижнем Новгороде — GloraX Premium Черниговская. Чтобы его запустить, потребовалось согласовать множество документов и собрать около 500 подписей. При этом для города это первый проект КРТ, который реализуется по инициативе правообладателя.

Здесь мы столкнулись, к примеру, с объектом культурного наследия, квартиры в котором нельзя продавать по 214-ФЗ. GloraX первым в истории девелопмента получил льготное кредитование на его реконструкцию. Таких сложных проектов в нашем портфеле много.

Изменение портрета покупателя и выход на IPO

— Изменились ли подходы к продажам в условиях высокой ключевой ставки? И на что сейчас ориентируются россияне при принятии решения о покупке недвижимости?

— Да, за последний год портрет потенциального покупателя изменился. С рынка практически ушли инвесторы — на некоторое время недвижимость перестала быть привлекательным инструментом инвестирования.

Для тех, кто настроен на улучшение жилищных условий, критически важен размер ежемесячного платежа. Сегодня рыночная ипотека занимает небольшой объем в наших продажах, действуют программы семейной, арктической, дальневосточной ипотеки. Снижение ипотечного платежа — главная задача, которую сегодня решает в том числе государство.

Сейчас набирает популярность такой инструмент продаж, как рассрочка. Для покупателей она выгодна, но опасна с точки зрения экономики девелоперских проектов. Мы применяем ее точечно, не массово.

— Компания готовится выйти на IPO в пока еще непростых экономических условиях. Чего вы ожидаете от этого шага и какая будет стратегия?

— IPO — цель, к которой компания идет с 2020-го года. Для нас IPO — не только возможность привлечь дополнительные средства на дальнейшее развитие, но и знак качества. Компания должна соответствовать большому объему требований. В моем представлении это некая высшая лига бизнеса.

За последние 14 лет почти не было рыночных IPO, поэтому здесь мы тоже выступаем пионерами.

С точки зрения параметров, предполагаем, что привлеченные средства пойдут на дальнейшее развитие компании, приобретение проектов в рамках реализации стратегии региональной экспансии, возможно, на сделки по поглощению местных компаний.

Например, в этом году мы закрыли крайне удачную сделку по приобретению одного из крупнейших застройщиков Владивостока — компании «Жилкапинвест». В рекордные сроки, всего за три месяца, полностью интегрировали ее в нашу систему управления.

То есть мы умеем это делать и понимаем, что будем дальше двигаться в том же направлении. IPO станет дополнительным импульсом.

— В 2022 году экономическая ситуация в стране была еще сложнее. Не было мыслей отложить IPO?

— Да, мы сформировали долгосрочную стратегию в 2022-м и в течение трех лет, несмотря на происходящее в мире, политике и экономике, стойко ее реализовывали.

Думаю, это то, что отличает GloraX на рынке девелопмента. У нас есть долгосрочное планирование и то, что принято называть «длинной волей». Понимаем, куда идем, и не осуществляем сиюминутных метаний. Девелопмент — бизнес длинных инвестиций и длинных производственных циклов. Если из-за текущей ситуации на рынке начнем пересматривать свои долгосрочные цели, то в суете только проиграем.

Опыт показывает, что это эффективная стратегия. Есть план выйти на IPO — придерживаемся плана. Есть план кратного роста — несмотря на колебания на рынке, показываем рост. Есть план расширять региональную экспансию — тоже продолжаем двигаться в этом направлении.

— Почему сейчас стоит инвестировать в девелопмент?

— Любой инвестор стремится войти в ту или иную историю в низкой точке. Мне кажется, сейчас в девелопменте и вообще в строительной отрасли как раз такой момент.

Как я уже отметил, тяжелый период пройден, восстановлению рынка будет помогать макроэкономика. Насколько быстро Банк России будет снижать ключевую ставку, пока неизвестно, но цикл начался.

Ключевая ставка влияет на девелопмент в трех направлениях. Первое — оживление спроса за счет оживления рыночной ипотеки. Второе — переток средств с банковских депозитов, часть которых точно пойдет в недвижимость. И третье — снижение долговой нагрузки для застройщиков за счет снижения ставок по проектному финансированию.

На мой взгляд, мы входим в среднесрочный тренд улучшения ситуации на рынке недвижимости, поэтому и размещаем акции. Если правильно выбрать игрока, то, с одной стороны, инвестор выиграет от развития компании, с другой — макроэкономические показатели станут попутным ветром в этом направлении.

Плюс недвижимость — традиционно консервативный инструмент инвестирования. Доходный, но консервативный, и он хеджирует большинство рисков, присущих другим инструментам.

Нас спрашивают, почему мы выходим на IPO именно сейчас, почему не подождать большего снижения ключевой ставки, когда оценка компании будет выше? Мы считаем, что осень — подходящее время. Сейчас начинается период роста в экономике. Инвесторы, конечно, и так смогут заработать за счет темпов развития нашей компании, но, если выйти на IPO сейчас, дополнительную доходность им обеспечит улучшение экономической ситуации и дальнейшее снижение ключевой ставки. Мы стараемся выстраивать с инвесторами доверительное долгосрочное партнерство, и наша цель — создать хорошую инвестиционную историю.

Читайте также: