Всегда проверяйте. Назван документ, без которого нельзя покупать жилье

2025-08-11T15:45:42Z — И это не договор долевого участия.

Покупка мечты о красивой жизни в новой квартире может оказаться пустышкой и даже стоить дольщикам миллионов рублей, предупреждают эксперты aif.ru. Все дело в том, что кроме договора о долевом участии, нужно знакомиться и с проектной декларацией, ведь именно в ней можно заметить первые признаки ненадежного застройщика.

​Что такое проектная декларация?

Проектная декларация — это документ, который определяет, что застройщик обязан построить, в какие сроки и на какие деньги. Декларация публикуется в Единой информационной системе жилищного строительства на сайте наш.дом.рф и должна быть доступна каждому потенциальному дольщику.

​Зачем дольщику читать проектную декларацию?

Самое главное — в декларации указано, когда будет передана квартира новоселам. Если застройщик затянет строительство более чем на два месяца, этот пункт станет основанием для расторжения договора с возвратом денег и процентов. По закону, при срыве сроков дольщик имеет право взыскать с застройщика неустойку (1/50 от ключевой ставки за каждый день просрочки), компенсацию морального вреда, судебных расходов, а также понесенных убытков — например, если вместо новоселья пришлось тратить деньги на съемное жилье.

Однако нужно учесть, что правительство продлило до конца 2025 года мораторий на взыскание с застройщиков штрафов и неустоек. Поэтому пока «стрясти» эти деньги не получится.

«Следующий момент: проектная декларация раскрывает, что именно входит в проект, — объясняет эксперт по строительству, основатель компании "Главснаб" Федор Васильев. — Школа во дворе, подземный паркинг или спортивная площадка — всё это должно быть отражено в разделе о благоустройстве. Если таких пунктов нет, значит, это не обязательство, а лишь рекламный ход».

Третья причина заглянуть в декларацию, а не только в договор долевого участия: декларация подтверждает законность стройки. Это права на землю, разрешение на строительство, экспертиза проектной документации. Если чего-то из этого нет, риски для покупателя многократно возрастают.

Есть и финансовая сторона: в документе можно увидеть сведения о застройщике, его уставный капитал, опыт и обязательства. Это помогает оценить, насколько он способен довести проект до конца и не находится ли застройщик в процессе банкротства. Кроме того, в декларации прописано, из какого источника в квартиры жильцов будет поступать вода, как дом будет получать электроэнергию или подключаться к газу.

Когда будущий дольщик изучает проектную декларацию, он должен обращать внимание еще на несколько параметров.

«Кроме общих характеристик объекта, рекомендую обращать внимание на технические параметры, — советует эксперт Российской гильдии риелторов по правовым вопросам Екатерина Горнова. — Нужно узнать, какие материалы используются в строительстве, есть ли ограничения, например, можно ли делать перепланировку. Когда анализируете сроки строительства, обязательно посмотрите по предыдущим версиям декларации, были ли уже переносы сроков сдачи жилого дома».

​Может ли застройщик менять проектную декларацию?

Может. Но, во-первых, с ограничениями. А во-вторых, он обязан каждый месяц обновлять ее в открытом доступе — и если новые условия не устраивают дольщиков, они могут расторгнуть договор.

«Изменения могут касаться как сроков, так и состава проекта, — подчеркивает Васильев. — Чтобы не оказалось, что обещанный детский сад исчез из планов, стоит регулярно проверять карточку объекта на портале наш.дом.рф. Там можно увидеть историю версий и сравнить, что убрали или добавили. Если изменения существенные и влияют на условия договора, у дольщика есть основания для расторжения или требования компенсации. Например, если сроки сдачи дома задерживаются».

Однако писать в декларации каждый месяц все, что заблагорассудится, застройщик тоже не может. По словам Екатерины Горновой, есть ограничения. Так, нельзя изменить общее количество и нарезку квартир, так как это отражено в проектной декларации и при подписании договора долевого участия всегда есть поэтажный план.

«Если застройщик значительно меняет планировки, то он должен получить новое разрешение на строительство, — добавляет собеседница. — Он обязан уведомлять участников долевого строительства о таких изменениях, размещая информацию в Единой информационной системе жилищного строительства. Поэтому покупателям строящегося жилья всегда лучше следить за тем, как меняется проектная декларация».

Читайте также: