Даже с учетом скидок цена на жилье для большинства россиян остается непомерно высокой

2025-07-22T12:12:25Z — Цена предложения на рынке вторичного жилья в России на четверть превышает реальную сумму продажи

- В «миллионниках» ценовой разрыв не так ощутим, как в городах с меньшей численностью населения. В основном сказывается более высокая покупательская способность в мегаполисах и ликвидность жилой недвижимости, - поясняет ведущий аналитик компании Александр Иванов.

С начала года тренд на рост этой разницы набирает обороты. В январе текущего года реальная цена продажи была ниже средней цены предложения на 22,6%, в феврале - на 23,4%, в марте - 23,7%, в апреле - 24,2%, в мае, июне и июле держится на уровне 25%.

- С одной стороны, из-за высоких ставок по рыночной ипотеке доля сделок с привлечением кредитных средств на вторичном рынке опустилась ниже 20%, а покупатели с наличными предпочитают приобретать квартиры с максимальным дисконтом. С другой, основная часть сделок сейчас касается улучшения жилищных условий. Люди продают свое жилье, условно говоря, площадью 50 «квадратов» и покупают взамен 70-80-метровое. В общем, речь идет в основном о квартирах достаточно большой площади, где цена квадратного метра заведомо ниже, чем в студиях, «однушках» или «двушках», - объясняет растущий разрыв Александр Иванов.

При этом скидка, которую продавцы делают своим покупателям, находится на рекордном уровне - 6,3-6,4%. Поэтому столь высокая разница в цене предложения и цене продажи больше связана не с падением стоимости жилья, а с выбором в пользу более доступного по цене квадратного метра, продолжает аналитик.

Среди российских мегаполисов самый большой ценовой разрыв за прошлый месяц зафиксирован в Перми (10,8%), Красноярске (10,2%), Воронеже (9,7%), Казани (9,3%). Замыкает пятерку лидеров Краснодар (8,5%). В Москве разница составляет 6,9%. В городах с населением до 300 тысяч человек разница между стоимостью в объявлении и свершившейся сделкой может достигать и 30-40%.

- Для ситуации с низкой доступностью рыночной ипотеки сложившаяся ситуация вполне закономерна. Пока ставки находятся на заградительных уровнях, этот разрыв будет расти. Как только ставки пойдут вниз, разница между ценой предложения и ценой продажи тоже начнет сокращаться вслед за восстановлением спроса, - утверждает Александр Иванов.

Директор по продажам девелоперской компании «Мангазея» Федор Ушаков говорит, что первоначальная цена и цена на рынке, которая размещена на сайтах или агрегаторах, зачастую выступает как маркетинговый якорь. У у потенциального клиента восприятие ценности его будущего объекта. В условиях высокой конкуренции это стандартный инструмент привлечения внимания.

Цены в предложениях, особенно в печатных материалах или агрегаторах, могут устаревать быстрее, чем происходит их оперативное обновление. Финальная стоимость жилья - результат переговоров в процессе сделки. Она может включать скрытые скидки, например за более высокий первоначальный взнос, объем единовременной покупки нескольких квартир или вида оплаты.

Кстати, разница в пользу покупателей есть и на рынке новостроек.

- При публикации цен застройщики оставляют себе возможность для предоставления индивидуальных скидок клиентам. Скидки рассчитываются непосредственно при обращении в офис продаж, - рассказывает генеральный директор группы компаний «Садовое кольцо» Илья Колунов.

Каковы прогнозы относительно дальнейших изменений ключевой ставки и их влияния на рынок жилья в ближайшие месяцы?

- На наш взгляд Центробанк, с большей долей вероятности снизит ключевую ставку в коридоре от 1 до 2% - до 19-20%, - комментирует руководитель направления коммерческих сервисов девелоперской компании «Мангазея» Юлия Архангельская.

На последних двух заседаниях глава и аналитики Центробанка неоднократно говорили о замедлении роста кредитования населения и постепенно снижающемся уровне инфляции. Это касается не только ставок, но и смягчения процедуры прохождения андеррайтинга (процесса оценки рисков, связанных с выдачей кредитов) по ряду программ. Однако пока еще существуют опасения, что до конца года ставка вряд ли упадет меньше 17%, что вряд ли глобально оживит рынок недвижимости, но точно будет легче.

- Повышение ставки делает банковские депозиты привлекательнее, но это слабо компенсирует падение доступности кредитов, - добавляет Юлия Архангельская. - В итоге потребительская активность на рынке жилья снижается. Если ипотека была оформлена по фиксированной ставке, ее условия (процент и платеж) не пересчитываются при повышении ключевой ставки.

- Сильного изменения цен при снижении ставки на 1-1,5 процентных пункта ждать не стоит. При таком снижении рыночная ипотека останется инструментом, все еще малоинтересным подавляющему большинству россиян. Для кардинального изменения ситуации кардинально изменилась, ее ставка должна перестать быть заградительной и опуститься хотя бы до 15%, - заключает Илья Колунов.

Читайте также: