Налог с продажи квартиры в 2025 году: как правильно рассчитать и когда можно не платить

2025-07-09T13:45:00Z — В России налогом облагаются различные доходы, в том числе средства, полученные при продаже недвижимости. При этом в расчет идет только определенная сумма полученного дохода. «Лента.ру» рассказывает, когда нужно платить налог с продажи квартиры и как он влияет на сумму НДФЛ.

Если вы продаете квартиру, то придется заплатить процент с продажи государству — налог на доходы физических лиц (НДФЛ). С 2025 года в России он прогрессивный: то есть чем больше сумма выручки, тем больше налога нужно заплатить. Как рассчитать сумму налога при реализации жилья в 2025 году, можно ли налог уменьшить и есть ли возможность не платить налог с продажи квартиры, читайте в материале «Ленты.ру»

Налог с продажи квартиры — НДФЛ от прибыли, которую получил уже бывший собственник. Платить НДФЛ с продажи жилья нужно, если имущество находилось в собственности меньше минимального срока владения — 3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств.

В расчет идет не вся сумма доходов от продажи имущества, а разница между стоимостью покупки и продажи — то есть прибыль. Например, в 2023 году Сергей купил двушку в Новосибирске за 4 миллиона рублей. В 2025 году он продал ее за 8 миллионов. Значит, его доход составил 4 миллионов.

Стоимость покупки должна быть подтверждена документами. Если их нет, применяется фиксированный вычет размером в 1 миллион рублей. То есть сумма дохода будет считаться так: сумма продажи минус 1 миллион. Налог по такой схеме получится больше, поэтому лучше иметь документы на руках.

Сумма налога с продажи квартиры в России до 2025 года составляла 13 процентов с прибыли. Сегодня ее рассчитывают по прогрессивной шкале — действуют ставки 13 и 15 процентов.

Есть случаи, при которых платить налог на доходы от продажи объекта не нужно.

Минимальный предельный срок владения имуществом — это своего рода «стаж» владения недвижимостью, по достижении которого собственник получает право не платить налог с продажи недвижимости.

«Смысл этого стажа заключается в том, чтобы отделить граждан, которые регулярно покупают и перепродают квартиры, и тем самым на этом зарабатывают, от тех граждан, которые продают квартиру для улучшения жилищных условий и некоммерческих целей», — рассказал «Ленте.ру» эксперт по налоговым спорам, генеральный директор ООО «Шадрин и партнеры» Вадим Шадрин.

По его словам, именно для тех, кто продает недвижимость в личных целях, государство предусмотрело освобождение от уплаты налога по достижении минимального срока владения.

Однако из этого правила есть исключения, и в некоторых случаях минимальный срок владения может снижаться до трех лет.

В ноябре 2024 года в Госдуму внесли законопроект, в котором предложили сократить общий минимальный срок до трех лет, срок при наследовании и подарке от родственника — до года, в остальных исключительных случаях — до двух лет.

Начало срока владения обычно считают с момента регистрации права собственности. При этом есть исключения: например, если квартира получена в наследство, то срок начинают считать с момента смерти наследодателя. Если собственник купил квартиру по договору долевого участия, отсчет идет с момента полной оплаты застройщику.

Отдельно рассматривают ситуации с квартирами, полученными собственниками по реновации. Тут в минимальный срок входит время, в течение которого собственник владел квартирой в старом доме.

Если же человеку нужно продать квартиру в течение минимального предельного срока, то есть до тех пор, пока не прошли три или пять лет, ему придется платить налог.

С 1 января 2025 года, если гражданин продает недвижимость, которая была в собственности меньше 3 или 5 лет, ставки налога для него будут такими:

Обратите внимание: налог в 15 процентов нужно платить только на «избыток» — ту часть прибыли, которая превышает 2,4 миллиона, а не на всю прибыль. Поэтому считают его так: 312 тысяч рублей налога на первую часть плюс остаток прибыли, умноженный на 15 процентов.

Уменьшить сумму НДФЛ можно через имущественный налоговый вычет. Его могут оформить налоговые резиденты, но только при документальном подтверждении расходов, связанных с приобретением квартиры.

Если на продажу выставили квартиру, которую получили от члена семьи или близкого родственника (по наследству или по договору дарения), то вычесть можно средства, которые на покупку квартиры потратил прошлый владелец, если раньше они не учитывались в целях налогообложения. Для этого также нужно документальное подтверждение.

«А если продается квартира, полученная в дар не от члена семьи или близкого родственника, то доход можно уменьшить на сумму, которая уже была учтена в целях налогообложения», — отметила Лилия Юлгушева.

Если продажа не освобождается от уплаты НДФЛ, внести средства можно через личный кабинет налогоплательщика или в отделении банка. При этом, если продается квартира, которая находится в общей долевой либо общей совместной собственности, каждый собственник подает декларацию и уплачивает налог самостоятельно, заключила Лилия Юлгушева.

При безналоговой продаже декларацию в ФНС подавать не нужно — налоговый орган уже располагает информацией о сделке и видит, что действуют льготы.

Уклонение от уплаты налога с продажи квартиры и несвоевременная подача документов в налоговую службу предполагают административную ответственность в виде штрафа.

«Если продавец не подаст декларацию до 30 апреля следующего года, штраф составит пять процентов от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки. При этом сумма не может быть более 30 процентов или менее одной тысячи рублей», — отметил в беседе с «Лентой.ру» управляющий директор компании «Метриум» Артем Сырцов.

Если долг не погасить, придется заплатить штраф в размере 20 процентов от суммы налога. А если налоговый орган сможет доказать, что продавец умышленно совершил нарушение, размер штрафа вырастет до 40 процентов. Кроме того, нарушителю за каждый день просрочки будут начислять пени в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ.

Читайте также: