Офисы класса B становятся популярнее в Москве

2025-09-29T15:52:12Z — На столичном рынке офисной недвижимости начал формироваться новый тренд: на фоне острого дефицита свободных качественных помещений в деловых кластерах класса А, расположенных в центре Москвы, аналитики зафиксировали выросший интерес потенциальных покупателей и арендаторов к офисам класса В

«Спрос на покупку офисных помещений класса B в Москве за последний год вырос на 14%», — сообщил партнер по коммерческому направлению АН Point Estate Роман Амелин. С его слов, средневзвешенная запрашиваемая цена продажи такой недвижимости без НДС выросла на 10−15% и составляет 343 тыс. руб. за 1 кв. м в готовых бизнес-центрах и 389 тыс. руб. за 1 кв. м — в строящихся.

Средний бюджет сделок без учета НДС вырос на 13−15% и варьируется в зависимости от площади офисов: 50–100 кв. м — 17–45 млн руб., 100–200 кв. м — 35–80 млн руб., 200–300 кв. м — 70–130 млн руб. Такая разница объясняется локацией (ЦДР/ТТК или за МКАД) и стадией готовности бизнес-центра.

По мнению эксперта, портрет покупателя офисов класса B изменился: сейчас доля корпоративных приобретателей (IT, финансы, промышленность) для собственного размещения превысила 50% — компании стремятся уйти от зависимости от аренды. Инвесторы — физические и юридические лица — покупают офисы для сдачи в аренду, но количество таких сделок снизилось на фоне роста ставок и сокращения предложения.

Среди локаций наибольшим спросом пользуются основные деловые районы: ЦАО, ММДЦ «Москва-Сити», Белорусский и Ленинградский деловые кластеры. Также растет интерес к качественным проектам на окраинах (рядом с жилыми кварталами и вдоль крупных магистралей). Также отмечается переориентация на районы с удобной транспортной доступностью или близостью к дому.

В последние несколько лет столичные бизнес-центры, стабильно приносящие высокую прибыль, уже давно популярны среди институциональных инвесторов. Теперь они все чаще попадают в орбиту интересов и частных инвесторов.

Ввод офисов класса B в Москве остается минимальным. На фоне сохраняющегося дефицита предложение новых строящихся объектов ограничено. По прогнозу Амелина, до конца года возможен дополнительный рост цены 1 кв. м на 7–10%.

«Согласно нашему опросу, каждый пятый россиянин готов рассмотреть покупку офисного помещения для инвестиций, но каждый третий боится «подводных камней», — отметила директор по коммерческой недвижимости Level Group Александра Захарова. С ее слов, большинство граждан (36%) по-прежнему предпочитает новостройки как более понятный инструмент сохранения капитала. В то же время растет интерес и к коммерческим активам. При выборе объекта будущие инвесторы обращают внимание на цену квадратного метра и на формат помещения. Около трети считают оптимальными офисы площадью от 50 до 100 кв. м. Другие, напротив, интересуются компактными лотами до 20 кв. м. Но ключевым фактором для всех форматов недвижимости остается локация: расположение в деловых районах и близость к станциям метро.

При этом, несмотря на рост интереса, сохраняется скепсис. Главным барьером для потенциальных инвесторов становится риск простоя и сложности с поиском арендаторов — эту проблему отмечает каждый четвертый. Еще 18% сомневаются в возможности выгодной перепродажи такого актива в будущем и даже не понимают, как это можно реализовать.

«Приобретая офис, инвестор получает не только актив, который растет в цене, но и избавляется от большинства сопутствующих арендному бизнесу забот. Управление объектом берут на себя профессиональные управляющие компании, которые работают по коммерческим стандартам и обеспечивают сервис: от уборки и эксплуатации до поиска арендаторов и помощи при перепродаже. Арендаторами офисов чаще всего выступают компании, которые заключают долгосрочные договоры с регулярной индексацией», — сообщила Захарова.

В этом году девелоперы все чаще стали отказываться от сдачи офисов в аренду. В условиях дорогого проектного финансирования и растущих строительных затрат им выгоднее продавать объекты, чтобы быстрее вернуть инвестиции. Кроме этого на столичный офисный рынок пришли девелоперы из жилого сектора, которые привыкли работать именно по такой модели.

Многие вышеуказанные тренды характерны не только для сегмента класса В, но и распространяются на весь столичный офисный рынок. К концу 2025 года объем сделок с офисной недвижимостью Москвы сократится на 34% год к году, до 1,5 млн кв. м. Об этом сообщила на пресс-бранче руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. Девелоперы, по ее оценке, все чаще переносят сроки ввода своих проектов. Тем не менее доля свободных площадей в офисах Москвы по итогам 2025 года, по ее оценке, снизится всего на 0,5 п.п. год к году, до 4,3%. «Однако в ключевых деловых кластерах столицы вакантность достигла критически низких значений: в «Москва-Сити» вакансия сейчас составляет 3,5%, в Ленинградском деловом коридоре показатель зафиксировался на уровне 2,1%, в районе станции метро «Белорусская» доля свободных площадей сейчас составляет 0,9%», — заключила аналитик.

Учитывая высокий спрос и низкий уровень вакансий, можно предположить, что столичные офисы останутся привлекательным активом для инвесторов и в следующем году.

Читайте также: