«Людям подрезали крылья» Россияне отдают последние деньги ради квартир и тонут в долгах. Что заставляет их идти на этот риск?

2025-09-28T21:01:46Z

Прошел год, как россияне живут без доступной ипотеки. За это время выдачи жилищных кредитов сократились почти вдвое — с 0,8 до 0,36 триллиона рублей. Вслед за этим упал и спрос на квартиры. По разным оценкам — на 30-50 процентов за год. Строительство новых жилых домов также постепенно сокращается — за первые пять месяцев 2025 года было выдано на 22 процента меньше разрешений на их строительство. При этом цены на жилье хоть и медленнее, чем раньше, но растут — за год в среднем по стране они прибавили около 10 процентов. Однако, несмотря на неутешительную статистику, россияне продолжают приобретать недвижимость. «Лента.ру» побеседовала с риелторами из разных городов России и выяснила, кто они — покупатели жилья в новых условиях. Какие квартиры выбирают и какими стратегиями пользуются, чтобы их приобрести?

Период с 2020 по 2024 год в сфере недвижимости был нестабильный: сначала — взрывной рост спроса во время пандемии короновируса, затем колебания рынка на фоне СВО, частичной мобилизации, роста ключевой ставки. Но в целом в эту пятилетку спрос на жилье постоянно рос: так, в 2021 году в России в новостройках было продано на 17 процентов больше квартир, чем годом ранее (в Москве объемы продаж тогда выросли на 33 процента). В 2023 году продажи увеличились еще почти на 40 процентов по отношению к 2022 году.

Одним из главных драйверов рынка в тот период стала ипотека с господдержкой, запущенная в 2020 году. С ней любой россиянин, вне зависимости от наличия детей, места работы и проживания, мог взять жилищный кредит по сниженной ставке сначала в размере 6,5 процента годовых, а с 2023 года — под 8 процентов годовых. Ипотекой «для всех» люди пользовались активно: за весь период ее действия было выдано 1,6 миллиона кредитов на сумму почти 6 триллионов рублей, что составило почти 20 процентов всех кредитов, выданных на приобретение жилья.

В 2020-2024 годах сложился и портрет типичного российского покупателя недвижимости.

В столице такое жилье стоило тогда около 10 миллионов рублей, в регионе дешевле — примерно 6-7 миллионов рублей.

Летом 2024 года ипотека с господдержкой была отменена. Власти посчитали, что хотя благодаря ей и было продано 65 миллионов квадратных метров жилья, или 40 процентов всех новых проектов, но также она разогнала цены на квартиры. За пять лет в среднем по стране они увеличились вдвое, с 77 до 158 тысяч рублей за квадратный метр.

На отмену доступной ипотеки рынок отреагировал мгновенно. По словам экспертов, за год спрос на недвижимость, как на первичном, так и на вторичном рынке, сократился более чем вдвое. «С рынка практически ушли массовые покупатели — те, кто два-три года назад охотно брал ипотеку с господдержкой, переезжал, расширялся, улучшал жилищные условия», — говорит Екатерина Торопова, основатель агентства недвижимости «Метражи» в Екатеринбурге. «Если раньше в месяц в среднем выходило шесть-семь сделок, то сейчас всего одна-две», — уточняет член Московской гильдии риелторов Татьяна Мамонтова.

Сказалось и то, что кроме отмены ипотеки с господдержкой ужесточились условия выдачи кредитов и по другим льготным программам, а также повышение ключевой ставки Центробанка и связанных с ней ставок по рыночным ипотечным программам. «Все вместе это сделало переход к новой модели рынка особенно болезненным. В один момент россияне оказались и перед заградительными ставками, и без возможности использовать какую-нибудь субсидию», — отмечает основатель компании «Бест-Новосторой» и платформы bnMAP.pro Ирина Доброхотова.

Предложение, напротив, скорее опережает спрос, особенно на первичном рынке. «По Москве и области разбросаны тысячи нераспроданных объектов, — делится наблюдениями Татьяна Мамонтова. — И параллельно с ними продолжается строительство новых». В Екатеринбурге, по словам Екатерины Тороповой, также продолжают активно строить новое жилье: застройщики осваивают новые площадки, появляются интересные локации. «Баланс нераспроданных квартир в новых домах в пределах 30 процентов. Мне кажется, для текущей экономической ситуации это приличный результат», — рассказывает специалист.

На вторичном рынке жилья ситуация противоречивая. С одной стороны, предложений мало: люди не спешат продавать жилье без острой необходимости — боятся оставаться с деньгами на руках. К тому же многие продавцы не готовы из-за пониженного спроса снижать и цену: они выставляют квартиру на продажу и ждут своего клиента. С другой — мало и покупателей.

Однако если квартира выставляется по рыночной цене, то сделка в среднем закрывается за месяц-полтора — два года назад такая же квартира «улетела» бы за неделю, добавляет риэлтор. Схожая ситуация и в Москве: «В столице на вторичном рынке сейчас наблюдается дефицит ликвидных предложений. Хорошие лоты распродаются быстро, неликвид годами висит в статусе продажи», — рассказывает Татьяна Мамонтова.

Что касается цен, то за год они либо не изменились, либо тихо ползут вверх. «В Санкт-Петербурге есть застройщики, которые поднимают цены медленно, но верно, накидывая по 50, по 100 тысяч на объект, — рассказывает Марина Полякова, специалист по недвижимости из Санкт-Петербурга. — Сейчас студия в городе стоит в среднем 8 миллионов рублей, однокомнатная квартира — 10 миллионов». Еще год назад за 8 миллионов в северной столице можно было купить однушку.

Но больше всего цены выросли на квартиры в новостройках Москвы — по данным «Бест-Новостроя» с 2024 по 2025 год они увеличились почти на 20 процентов. В среднем один квадратный метр нового жилья в столице сейчас оценивается в 593,7 тысячи рублей.

Татьяна Мамонтова, член Московской гильдии риелторов, Москва:

Реальные покупатели — это люди с реальными деньгами. Их сейчас много среди держателей банковских вкладов. Те, у кого были на счетах приличные суммы, в период повышения ключевой ставки увеличили свои капиталы за счет процентов и вышли на рынок недвижимости с целью инвестиций и сохранения средств, тем более что с 1 января этого года доход свыше 2,4 миллиона рублей облагается 15-процентным налогом.

На втором месте по объему покупок жилья — держатели государственных сертификатов и семьи участников СВО, получившие выплаты. Также немало многодетных семей и в целом семей с детьми, подпадающих под условия льготных программ.

Жилье они приобретают соответствующее. Покупатели с семейной ипотекой выбирают большие квартиры, чтобы улучшить жилищные условия. Инвесторы по-прежнему предпочитают высоколиквидные объекты для сдачи в аренду или последующей выгодной перепродажи — студии или однокомнатные квартиры у метро, которые при необходимости можно быстро конвертировать обратно в денежные средства.

Появилась на рынке и новая категория покупателей — люди, которым кредит на покупку жилья предоставляет работодатель. Правда, такие договоренности могут оказаться нестабильны. Недавно ко мне пришел клиент как раз со ссудой на 30 миллионов рублей от компании, где он работал. Однако перед сделкой ему внезапно без объяснения причин отказали в предоставлении средств.

А самым нетипичным моим клиентом в прошлом году стал мужчина из Белоруссии, который приобрел жилье без просмотра.

То есть человек вышел на сделку без личного просмотра и впервые оказался в квартире уже после регистрации права собственности. Можно сказать, купил вслепую. Кстати, за наличку.

Екатерина Торопова, агентство недвижимости «Метражи», Екатеринбург:

Первые и самые заметные покупатели жилья в Екатеринбурге сегодня — семьи с детьми, подходящие под условия семейной ипотеки. Они сейчас фактически «несут» рынок. Другие льготные программы работают не в пример слабее: IT-ипотека в этом году сильно просела, сельскую ипотеку после изменения условий только начали выдавать.

Вторая группа покупателей, кто удерживает рынок жилья на плаву, — покупатели новостроек в рассрочку. Схема рассрочки очень удобна тем, кто хочет переехать из старого фонда в новый, но не может взять семейную ипотеку. Часто квартиру покупают на стадии строительства. Покупатель вносит первоначальный взнос, затем, пока дом строится, платит небольшую сумму, 30-40 тысяч в месяц. Через полтора-два года, когда дом сдается, человек продает старую квартиру, гасит остаток и переезжает в новое жилье.

Третий сегмент — люди с наличными. Таких покупателей за год стало больше. Это и предприниматели, и те, кто продал старое жилье и теперь имеет на руках приличную сумму, и те, кто «растит» деньги на банковских вкладах: они видят, что ключевая ставка начала уменьшаться, и хотят вовремя переложить активы в недвижимость. Отдельная категория в этом сегменте — участники СВО и их семьи. Не скажу, что таких людей много, но они есть, за последние месяцы несколько сделок с такими клиентами у нас точно было.

Что касается формата жилья, которое выбирают нынешние покупатели, то сегодня в фаворе новостройки: светлые подъезды, большие окна, благоустроенные дворы, детские и спортивные площадки, коворкинги, зарядки для электросамокатов — все, что создает ощущение жизни «как в инстаграм». Особенно это значимо для молодежи: им важен не только метраж, но и вайб.

Старый фонд тоже берут, но чаще под аренду. Многие хрущевки и брежневки находятся в районах с развитой инфраструктурой и востребованы у арендаторов. Впрочем, иногда люди сознательно переезжают из более нового жилья в менее новое. Недавно наши клиенты — супруги-пенсионеры продали квартиру в новостройке. Им нужно было переехать в более просторное жилье, чтобы была отдельная комната для внука, который стал жить с ними. В итоге купили квартиру в хорошем доме 1990-х годов постройки и даже остались в плюсе на 1,5 миллиона рублей.

Кстати, в последний год на рынке появилась совершенно новая категория покупателей, которую десяток лет назад было трудно представить, — молодые фрилансеры, блогеры и студенты-предприниматели. Это люди 18-25 лет, которые зарабатывают хорошо (иногда очень хорошо!) и вкладывают в недвижимость.

Недавно к нам пришел студент журфака, который купил две квартиры: одну — для себя, другую — для мамы. Он учится и при этом работает видеооператором, снимает крупные проекты, у него уже имя в индустрии, постоянные заказы и высокий доход. Такой вот «новый класс».

Марина Полякова, специалист по недвижимости, Санкт-Петербург:

Большинство моих клиентов сейчас — инвесторы, покупающие жилье для сдачи в аренду. В Санкт-Петербурге это до сих пор актуально, хотя окупаемость невысокая — в среднем 10-12 лет. Начиная с нового года, люди все чаще стали снимать деньги с депозитов и перекладывать в недвижимость. Ставки по вкладам падают, а квартиру всегда можно продать. Инвесторы обычно приобретают студии и однушки. Они легче всего продаются — любой человек приехал в город и купил.

Вслед за инвесторами по активности на рынке жилья идут те, кто взял семейную ипотеку. Такие покупатели в основном приобретают однокомнатные квартиры в новостройках — двухкомнатную им уже не потянуть. Нередко молодые семьи выбирают квартиры в старом советском фонде — в хрущевках или «кораблях». Причем хрущевки даже выигрывают — дома малоэтажные, кирпичные, квартиры в них теплые и тихие, к тому же в хрущевках нет неприятных мусоропроводов на лестничных клетках, как в панельных домах.

Одна из проблем, с которой сталкиваются сейчас покупатели жилья в Санкт-Петербурге — банки ужесточили требования к доходу людей, планирующих купить квартиру в ипотеку. У меня есть клиентка, она хочет купить маленькую студию. Половина суммы на покупку у нее есть, а на вторую она думала взять кредит и жить на 30-50 тысяч в месяц. Но банки ей ипотеку не одобряют: они требуют, чтобы ее зарплата была 156 тысяч рублей в месяц, а у нее — 80 тысяч.

Есть в Петербурге и своя особенная категория покупателей жилья — это родители студентов, которые приезжают из регионов учиться в северную столицу. Те родители, кто может себе это позволить, стараются именно купить жилье, а не снять, потому что недвижимость в Санкт-Петербурге — это в любом случае хорошее вложение. Даже если студент по окончании вуза уедет обратно на родину, квартира за время учебы вырастет в цене и ее можно будет выгодно продать.

Некоторые собственники идут еще дальше: они разрешают за определенную плату жить в этой квартире и друзьям своих детей. Например, кроме дочки хозяйки в квартире живут еще две девушки — ее подруги, которые сбрасываются на коммунальные платежи и аренду, но не так дорого, как если бы снимали жилье у чужих людей. Примечательно, что в Петербурге для студентов часто приобретают долю в квартире в дореволюционных домах. Комнаты в них большие — могут быть и по 30-40 квадратных метров. Кроме того, это центр города — много клубов, есть где погулять. А одна комната всегда на порядок дешевле целой квартиры.

Семейная ипотека, рассрочка и оплата наличными — три ключевых инструмента для покупки россиянами жилья в текущем году. Но кроме них в ходу и другие способы, как сэкономить при покупке квартиры. «Одна из популярных сегодня схем — продать имеющуюся квартиру, деньги от продажи внести в счет покупки новой, а остаток «добрать» за счет рыночной ипотеки», — говорит Татьяна Мамонтова. Правда, такие сделки часто представляют собой длинные альтернативные цепочки. Это не всегда быстро и просто, но другого выхода нет, замечает эксперт.

Другая появившаяся на рынке стратегия — покупка жилья в складчину. В 2024 году интерес к таким сделкам увеличился в четыре раза, отмечают в компании «Бест-Новострой». Чаще всего в складчину приобретают двухкомнатные квартиры, расположенные в Новой Москве или Подмосковье стоимостью около 12 миллионов рублей, — с тем расчетом, чтобы вложения каждого из собственников в сделку составляли 4-6 миллионов рублей.

Со своей стороны, продавцы жилья борются за покупателей. К примеру, застройщики активно предлагают различные скидки. «Это может быть скидка при 100-процентной оплате собственными средствами, дисконт за предоставление полного пакета документов, подтверждающего платежеспособность, или специальные предложения для молодых семей, — поясняет Ирина Доброхотова. — Кроме того, застройщики нередко предлагают машино-места и кладовые с существенным дисконтом или в подарок, что особенно актуально для покупателей небольших квартир».

«Недавно в Екатеринбурге один застройщик в честь своего 20-летия предложил покупателям скидку 20 процентов — но только на неделю. Возможно, это было продиктовано необходимостью в короткие сроки наполнить эскроу-счета», — рассказывает Екатерина Торопова. Кроме того, по словам экспертов, огромные бюджеты сейчас вкладываются и в рекламу жилья. «На поиск одного реального покупателя тратится от одного до трех миллионов рублей, это официальные цифры. Разумеется, эти затраты также включаются в стоимость жилья», — уточняет Татьяна Мамонтова.

Появился на рынке и новый формат покупки жилья «по трейд-ин». «Раньше застройщик заключал договор с клиентом и брал его квартиру на продажу как обычное агентство, — рассказывает Екатерина Торопова. — Сделка зависела от того, как быстро найдется покупатель — и найдется ли вообще. Сейчас застройщик сам выкупает квартиру — да, дешевле рынка, но сразу. В результате покупатель может купить новостройку очень быстро». На вторичном рынке скидки заменяет торг — по словам экспертов, его размер может варьироваться от 3 до 15 процентов в зависимости от обстоятельств сделки.

Правда, сэкономить на скидках и акциях удается не всем, отмечают риелторы. «Запомнился печальный случай с молодыми супругами, — рассказывает Екатерина Торопова. — Пара в прошлом году купила квартиру в новостройке. Первоначального взноса у них не было, а у одного из застройщиков действовала программа «Новостройка без ПВ». При этом стоимость квартиры и, соответственно, кредита, увеличивалась на 15 процентов. Мы сказали клиентам, что это очень рискованно: если они решат продавать квартиру через год-два, то не смогут продать по цене, указанной в договоре. Ребята ответили, что планируют жить в этой квартире очень долго. А через год развелись. Теперь они ищут деньги, чтобы выплатить общий кредит — средств от продажи квартиры им на это не хватит».

По мнению риелторов, охлаждение рынка имеет как свои достоинства, так и недостатки. «Людям просто подрезали крылья, — говорит Марина Полякова. — Если раньше многие покупали жилье, улучшали свой быт, то сейчас они все отложили — отложили саму жизнь. Все ждут, когда ставки по кредитам упадут хотя бы до 16 процентов, как это было в 2016 году. 16 процентов — это максимум, который люди могут потянуть.» «Для массового покупателя, который не подходит под льготные программы, покупка недвижимости стала недоступной, — согласна Екатерина Торопова. — Минус и в том, что сейчас активно накапливается отложенный спрос. И как только ключевую ставку заметно снизят, этот спрос может выйти на рынок лавинообразно. А за ним последует резкий рост цен».

Вместе с тем покупатели начали более осознанно подходить к сделкам с недвижимостью.

«Для желающих купить квартиру сейчас просто идеальное время, — подтверждает Татьяна Мамонтова. — Большое разнообразие лотов в новостройках, есть из чего выбрать. На фоне перенасыщенности на рынке можно запрашивать персональные скидки». Единственное — слишком большой выбор нередко затрудняет покупку. «Люди смотрят огромное количество похожих друг на друга объектов — и теряются. Знаю одну девушку, которая уже полгода колесит по новостройкам, не в силах выбрать квартиру мечты», — добавляет специалист.

Читайте также: