Эксперт Генцлер рассказала о тарифах, доходах и проблемах в ЖКХ

2025-09-26T21:00:39Z — Нужно ли, по мнению экспертов, отдельное министерство ЖКХ? Что надо усовершенствовать в капремонте? Почему в ЖКХ не хватает работников и не удается вести бизнес? Об этом в интервью "Российской газете" рассказала директор направления "Городское хозяйство" Фонда "Институт экономики города" Ирина Генцлер.

В правительстве обсуждается вопрос о создании отдельного министерства, которое будет заниматься исключительно вопросами жилищно-коммунального хозяйства. На ваш взгляд, нужно ли отделять ЖКХ от стройки?

Ирина Генцлер: Сейчас, когда существует одно министерство строительства и ЖКХ, часто кажется, что в приоритете строительство. Если, например, посмотреть Стратегию развития строительства и ЖКХ, то там про ЖКХ очень мало. Поэтому, если появится специализированное министерство, может быть, это будет очень неплохо. Многие эксперты говорят об этом уже лет пять.

Такое министерство будет заниматься исключительно вопросами ЖКХ. Оно тоже разделится на подразделения: по решению коммунальных вопросов, по управлению жильем, по капремонту и т. д. Может быть, у него будет больше кадров для решения этих вопросов, больше финансов. Будут более узкие целевые задачи. Мне кажется, что пора уже уделять побольше внимания этой сфере.

Запущена программа модернизации ЖКХ, на которую на первом этапе предполагается потратить 4,5 трлн руб. Скоро ли удастся обогнать ветшание сетей?

Ирина Генцлер: Эта программа, на мой взгляд, запущена даже не с целью обогнать ветшание, а с целью решить хотя бы самые запущенные проблемы. Мгновенно обогнать ветшание инженерных сетей мы не сможем. Это очень долгосрочные вещи. Надо менять 2,5% сетей ежегодно, а мы меняем в лучшем случае 0,5%.

Основные проблемы, которые будут решаться в рамках национального проекта, определяются на местном уровне. Город или регион выберут один-два самых важных проекта. Но, наверное, это создаст основу для более устойчивого функционирования коммунального сектора в целом.

В общем, долго нам еще трубы менять.

Ирина Генцлер: Конечно. Столько лет на это не было средств, мгновенно это не реализуется. Тем более, что программа модернизации одновременно рассчитана и на развитие, надо обеспечивать и новостройки. Если строятся, скажем, очистные сооружения, они рассчитаны не только на старый жилищный фонд, но должны обеспечить и будущее новое строительство.

Планы по капитальному ремонту домов теперь можно менять с учетом фактического состояния зданий, после их обследования. Это заработало?

Ирина Генцлер: По результатам обследования действительно теперь можно откорректировать региональные программы капитального ремонта, в каких-то случаях изменить сроки. Причем не всегда "вправо" (то есть на более поздний период), но иногда и на более ранние.

Но обследование опять же требует денег. Обследование домов за счет бюджетных средств запустили только несколько регионов. Теоретически собственники могут за свой счет заказать обследование, но я таких случаев не знаю.

Конечно, у регионов не всегда на это деньги есть. Если бюджет дотационный, понятно, что есть и более насущные проблемы, чем обследование многоквартирных домов.

Что нужно усовершенствовать в капремонте?

Ирина Генцлер: Уже внедряется механизм строительного контроля за капремонтом, выполнение работ в домах со специальными счетами только подрядчиками, которые являются членами саморегулируемой организации. Для спецсчетов такие требования - это удорожание. Но все говорят о необходимости усилить контроль за тем, что происходит в таких домах.

Сейчас основная задача - обеспечить замену лифтов. Если в предыдущие периоды в основном заменялись лифты в домах, которые находятся у регионального оператора, то теперь нужно придумывать финансовые механизмы и для домов, у которых деньги на капремонт копятся на спецсчетах.

Нужны кредиты. Минстрой сейчас занимается вопросом привлечения заемных средств в сферу замены лифтов и вообще в капремонт. Если будут определены наиболее приемлемые механизмы, то надо будет под эти механизмы разрабатывать нормативную правовую базу.

Хочется надеяться, что одним из таких механизмов станут кредиты. Что такое кредит? Можно не копить всю сумму на ремонт, но сделать его частично за счет накоплений, а остальное - за заемные деньги. После этого люди живут в уже отремонтированном доме, возвращая кредит. Но кредиты должны быть недорогими - под 5-6%, не более 10%. Иначе для собственников квартир кредиты совсем не привлекательны. А ведь они должны на общем собрании проголосовать за кредит.

Как обычно, все упирается в деньги.

Ирина Генцлер: Основная причина проблем, конечно, в недостаточности накоплений при отсутствии заемных денег. За счет взносов не удается накопить столько, чтобы дом мог обойтись своими деньгами для замены лифтов. Или все говорят, что в ходе капремонта должны проводиться энергоэффективные мероприятия. Иногда это дорогие работы, вроде утепления фасада. А взносы небольшие, кредиты недоступны. Поэтому такой вопрос, как повышение энергоэффективности домов в ходе капитального ремонта, никак не реализуется.

Финансовая необеспеченность во многом связана с низкими размерами взносов на капремонт, которые установили регионы. Но увеличение взносов - это социально чувствительная тема. И одновременно тогда надо обеспечить лучшую социальную защиту малообеспеченных граждан, чтобы для них это не было непосильным бременем.

Программу замены лифтов недавно продлили еще на пять лет. Удастся все-таки заменить старые лифты к 2030 году?

Ирина Генцлер: Сейчас уже все лифты, которые нужно заменить, пересчитали. Каждый регион знает, сколько их, каждый регион разработал программу замены. Поэтому, по-хорошему, должны успеть решить проблему, если будут заемные деньги.

Заводы существенно нарастили объем производства, в регионах возникли новые лифтовые предприятия. Возможна практика заказов на перспективу - если завод понимает, что у него сформирован заказ на 5-10 лет, он расширяет производство, понимая будущие потребности. Разные меры принимаются, чтобы больше лифтов производилось под эту замену.

В ЖКХ не хватает сотрудников, зарплаты очень маленькие. Что с этим можно сделать? И если им просто повышать зарплату, как это скажется на квартплате?

Ирина Генцлер: Затраты на фонд оплаты труда, конечно, сказываются на величине тарифов на коммунальные услуги. В связи с этим понадобится пересматривать или вообще отказываться от предельного индекса роста платы граждан за коммунальные услуги. Эксперты уже очень много говорят о том, что предельные индексы нужно заменить экономически обоснованным размером тарифа и при этом одновременно усилить адресную поддержку малообеспеченных граждан.

Недавно был подготовлен проект постановления правительства о том, чтобы защитить статью, связанную с фондом оплаты труда при производстве коммунальных услуг. С тем, чтобы вывести зарплаты на этих предприятиях хотя бы на средний региональный уровень.

Но если фонд оплаты труда увеличивать и при этом соблюдать предельный индекс размера платы граждан, тогда не останется денег на другие вещи - на материалы, электроэнергию и все остальное.

В отношении управляющих и обслуживающих многоквартирные дома организаций все значительно сложнее. Часть управляющих организаций пытается доказать собственникам, что за их услуги и работы по содержанию дома надо платить больше. Доказать толком не могут, и люди не повышают размер платы. Другие управляющие организации хотят, чтобы был муниципальный тариф такой, который бы позволял платить нормальную зарплату работникам. Но муниципалитеты не хотят повышать размер платы, потому что все ждут очередных выборов и не хотят раздражать электорат. Получается, что одним не хватает политической воли, а другим - умения работать с клиентами.

Все это на самом деле очень плохо. Мы проехали сейчас по ряду городов, и везде говорят откровенно, что организации, которые остались работать как управляюще-обслуживающие, с советским прошлым (крупные "жилищные тресты" и тому подобное), - они теряют материально-техническую базу, теряют людей. Неизвестно, сколько они еще продержатся таким образом. Пока у них работает чувство долга, которое побуждает их продолжать заботиться об этих домах, об этих людях.

Молодые же люди, которые пришли делать бизнес, понимают, что бизнес не получается. Потому что все упирается в такое непонятное установление размера платы. В итоге люди уходят из управления домами в строительство или какие-то другие сферы. То есть может наступить ситуация очень кризисная, когда реально некому будет обслуживать многоквартирные дома.

Если в ЖКХ все так плохо, то зачем компании бьются за право управлять домами, подделывают протоколы?

Ирина Генцлер: Бьются за новые и сравнительно новые дома. А старые дома, где все совсем плохо, куда надо реально деньги вкладывать, где за плохое техническое состояние управляющую организацию могут лишить лицензии, бизнес всячески старается бросать. Количество брошенных домов увеличивается. И муниципальный конкурс не помогает, потому что никто не приходит на конкурсы, чтобы эти дома взять в управление.

А с остальными домами все держится на возможностях большого объема. С большого количества домов формируется определенный финансовый поток. Его можно перераспределять, чтобы как-то решать самые насущные вопросы. Из домов получше средства перекачиваются в дома похуже. И делается то, что не сделать уже никак нельзя. То есть общая практика - не нормальное плановое обслуживание в полном объеме, а латание дыр и реагирование на жалобы или на предписания. У управляющих организаций есть возможность держаться на плаву, но нормально обслуживать жилищный фонд уже не получается.

Нужно менять подход к управлению многоквартирными домами. Прежде всего необходимо, чтобы собственники осознали: если они не будут вкладывать деньги в надлежащее обслуживание и ремонт своих домов, они потеряют свое жилье. А у государства нет ресурсов, чтобы взамен пришедших в аварийное состояние домов всем бесплатно дать новое жилье. И управляющим организациям нужно больше показывать и рассказывать, что они делают для дома, с какими затратами это связано.

Читайте также: