Верховный суд запретил признавать постройки самовольными только по фотографии

2025-08-08T09:22:33Z — Верховный суд России отменил решение нижестоящих инстанций, которые, изучив фотографии, признали объект в одном из южных городов самовольной постройкой. Принципиальный момент: ни одна фотокарточка не может подменять заключение эксперта.

Верховный суд России отменил решение нижестоящих инстанций, которые, изучив фотографии, признали объект в одном из южных городов самовольной постройкой. Принципиальный момент: ни одна фотокарточка не может подменять заключение эксперта.

В данном случае в суд обратилась администрация одного из южных городов. Чиновники потребовали признать самовольной постройкой и снести объект, расположенный на земельном участке площадью 1,96 сотки, "земли населенных пунктов", с видом разрешенного использования "ведение садоводства".

Суд первой инстанции в иске отказал, ссылаясь на заключение экспертизы. Эксперт сделал вывод, что строение не является капитальным и к объектам недвижимости не относится, а также никаких технических норм и норм безопасности не нарушает. Но суд второй инстанции решил верить не эксперту, а собственным глазам. Чиновники представили фотографии, суд апелляционной инстанции счел, что на фото ясно видно - строение капитальное. Потому иск о сносе был удовлетворен. Кассация поддержала апелляционную инстанцию. Тогда владелец земельного участка обратился в Верховный суд.

"Верховный суд отменил решения апелляционной и кассационной инстанций, оставив в силе решение первой инстанции, которым в иске о сносе отказано, - рассказывает руководитель договорной, корпоративной и законотворческой практики Бюро адвокатов "Де-юре" Елена Тимошенко. - Суд подчеркнул: если строение признано некапитальным, не относится к объектам недвижимости, соответствует нормам и законами не требует разрешений, оснований для признания его самовольной постройкой нет. Он также указал, что выводы апелляции и кассации не были основаны на специальных знаниях, отклонили экспертное заключение без должных оснований и не оценили роль экспертизы должным образом".

Почему это решение важно?

"Верховный суд подтвердил ключевой принцип: при квалификации объектов (как капитальных или некапитальных построек) решающее значение имеет экспертное заключение, которое не может быть проигнорировано судами, не обладающими специальными знаниями, - поясняет Елена Тимошенко. - Это повышает стандарты для рассмотрения подобных дел и защищает права собственников от формального или поверхностного подхода к доказательствам".

По ее словам, по делам о самовольной постройке экспертиза нужна не всегда. "Но экспертиза необходима, если спор касается технических признаков объекта: капитальности, соответствия строительным, санитарным, противопожарным нормам, возможности перемещения объекта и т.д., - говорит руководитель практики. - Если квалификация объекта напрямую связана с техническими характеристиками, суд должен назначить экспертизу, а ее выводы обязаны учитываться. В данном деле суд первой инстанции опирался на экспертизу, а суд апелляции не вправе был ее игнорировать, не имея собственных специальных знаний".

Как рассказывает представитель Бюро адвокатов, после выхода в конце 2023 года постановления пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" при защите интересов собственника предмет доказывания намного упростился.

"Есть шанс "отстоять" постройку, даже если нет разрешительной документации, но соблюдены требования сейсмических, противопожарных, санитарных, строительных норм и правил, строение расположено в границах земельного участка, - рассказывает Елена Тимошенко. - В целом, можно сказать, что практика становится более сбалансированной, но всё ещё тенденция к "жесткости" сохраняется, особенно по явно незаконным объектам".

По словам собеседника "РГ", компетентных экспертов лучше всего искать через: Единый реестр судебных экспертов Российской Федерации или специализированные негосударственные экспертные организации (строительные, технические). Можно искать индивидуальных экспертов с публикациями и экспертной лицензией.

"Поиск эксперта действительно может быть проблемой - как для судов, так и для участников дел, - говорит Елена Тимошенко. - Экспертизы, проведённые только ведомственными организациями, могут считаться недостаточно объективными, особенно по сложным кейсам. Важно добиваться назначения эксперта вне подведомственности местной администрации или истца, ходатайствовать о включении согласованных стороной специалистов. Многие эксперты работают в государственных учреждениях (например, при Минюсте РФ), но независимых экспертов становится больше. Качество экспертизы во многом зависит от грамотности вопросов, поставленных судом".

Советы эксперта

Ключевой вывод ВС: суды не могут игнорировать экспертизы по вопросам, требующим специальных знаний, и обязаны детально мотивировать их отклонение.

Признание постройки самовольной по формальному отсутствию разрешения не всегда правомерно: критически важна фактическая характеристика объекта (капитальность, назначение, безопасность).

В делах о сносе важно активное личное участие в процессе (выбор эксперта, грамотная постановка вопросов, сбор альтернативных заключений, рецензия на экспертизу).

Тенденция: собственникам следует быть крайне внимательными с доказыванием - правильно поставленные вопросы на экспертизу может сохранить строение даже при отсутствии разрешения.

Главное: При тщательном доказывании (экспертиза, акцент на фактические характеристики, соблюдение границ, соответствие целевому использованию) шансы защитить свое право на строение реальны.

Читайте также: