Ключевыми инструментами для покупки жилья остаются семейная ипотека и рассрочки

2025-07-25T11:56:48Z — За первое полугодие 2025 года спрос на первичную недвижимость в среднем по рынку Петербурга снизился на 38 процентов. Такие цифры мы видим в каждом втором заголовке в публикациях о рынке жилья. Но давайте разберемся, какие показатели мы сравниваем? Ведь показатели 2024 года являлись ажиотажными: в первой его половине мы наблюдали сильнейшее влияние массовой льготной ипотеки, а также ее приближающейся отмены. Текущие же результаты по заключенным договорам долевого участия - это реальный спрос на недвижимость, которого не было в последние четыре года.

Впрочем, сейчас рынок предсказуемо находится в выжидательной позиции: девелоперы и покупатели ждут смягчения денежно-кредитной политики, накапливается отложенный спрос. При этом объем предложения на треть сократился относительно показателей, что были еще два-три года назад. При малейшем росте спроса такая ситуация может привести к дефициту предложения и росту цен.

Необходимость в жилье разных сегментов не исчезла. Жилье - это фундаментальная, базовая потребность, актуальная во все времена. Как же сейчас приобретают недвижимость те 60 процентов покупателей, что остались на рынке? Чтобы решиться на такую серьезную сделку, люди тщательно взвешивают все варианты, и в конечном счете решающими оказываются, как ни странно, эмоции. Покупателю важно, зачем девелопер строит проект, как меняет среду, какую ценность этот дом несет своим будущим жителям и городу в целом.

Однако инструментов, чтобы заключить сделку на доступных условиях, сейчас немного - фактически это субсидированная семейная ипотека и рассрочки. Доля ипотечных сделок в общей структуре продаж составляет около 45 процентов, более 80 процентов из них приходятся на семейную ипотеку. Средняя ставка по таким кредитам на конец полугодия составляла 5,9 процента, а средний размер кредита - 6,1 миллиона рублей.

Рассрочка в среднем по рынку занимает долю еще 40-45 процентов. Однако, подчеркну, есть важное ограничение, связанное с теми объемами рассрочки, которую застройщик может предоставить. Рассрочки, в отличие от ипотеки, не наполняют в полной мере эскроу-счета, а если средств на этих счетах меньше, чем девелопер тратит на строительство, то ставка по проектному финансированию для него растет. Поэтому мы ежедневно отслеживаем темпы наполнения эскроу-счетов, контролируем риски, чтобы сохранять показатели на безопасном уровне.

Замедляется и вывод новых проектов. Если в 2022-2023 годах объем доступного предложения в экспозиции оценивался в три миллиона квадратных метров, то сейчас он находится на минимальном за последние 10 лет уровне - два миллиона квадратных метров.

Как такая ситуация отражается на рынке? С одной стороны, этот тренд позволяет рынку избежать "кризиса перепроизводства" и "навеса" нераспроданного жилья, какой наблюдается в других регионах, например в Ленинградской области. А с другой - может оказать серьезное влияние на рынок уже в следующем году. Реализовываться отложенный спрос начнет, когда ставка по рыночной ипотеке снизится до 12 процентов, что уже приемлемо для покупателей. По прогнозам, такая ситуация может сложиться уже в начале 2026 года, и в условиях сокращения предложения она создаст предпосылки к дефициту и росту стоимости квадратного метра.

Читайте также: