Тебе — дороже: в ЦБ раскрыли детали серой схемы рассрочки на жилье

2025-07-14T21:01:00Z — Как не потерять недвижимость и вложенные деньги из-за выгодных предложений застройщиков

В ЦБ рассказали о серой схеме рассрочки, которая позволяет купить жилье на выгодных условиях. Как выяснили «Известия», застройщики выдают ее на более долгий срок, чем позволяет закон. Это оказывается выгоднее ипотеки под рыночный процент, который доходит до 28%. Такой подход делает квартиры доступнее для людей, но и риски значительно выше: просрочка платежей или банкротство застройщика может лишить покупателя и жилья, и вложенных денег. Какие угрозы для рынка создает нетипичная рассрочка — в материале «Известий».

В ЦБ обеспокоены серыми схемами нетипичной рассрочки, которая берется после ввода жилья в эксплуатацию. Об этом рассказала «Известиям» глава департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова. По ее словам, девелоперы находят способы обойти требования закона, который подразумевает, что рассрочку оформляют только на квартиры в строящихся домах.

Обычно, приобретая жилье в рассрочку, покупатель делает первоначальный взнос в размере 10–50%, а затем оплачивает квартиру равными крупными платежами (раз в месяц, квартал или полугодие). Рассрочка может быть как беспроцентной, так и нет, но переплата по ней меньше обычного кредита из-за небольшого срока — как правило, не более трех лет, пока строится жилье.

Рассрочка не может, как ипотека, выдаваться на 25 лет, ведь жилые здания так долго не возводят. По закону 214-ФЗ, если дом уже сдан, рассрочку оформить нельзя — можно взять жилье сразу за всю сумму или в кредит. Тем не менее, девелоперы нашли способ обойти это требование. Жилье они продают в рассрочку на 10 лет с первоначальным взносом в 10%. Участники рынка могут оформлять предварительный договор купли-продажи, уточнила Елизавета Данилова.

Схема работает так: застройщик и покупатель подписывают договор о рассрочке, а окончательная сделка оформляется только к концу графика платежей, уточнила директор юридической группы «Яковлев и Партнеры» Мария Яковлева. Формально это даже не рассрочка, а поэтапная оплата по предварительному договору. Однако по своей сути это тот же самый механизм — просто замаскированный.

Рассрочка на 10 лет незаконна, уточнила Мария Яковлева. Если дом уже сдан, а клиент продолжает выплачивать девелоперу деньги, схему могут признать притворной, и суд просто аннулирует сделку. В ЦБ предупреждали о таких рисках, подчеркнула юрист.

Сейчас длительных рассрочек на первичном рынке не так много — не более 3–4% от всего объема предложения, причем по большей части они сконцентрированы в столичном регионе, уточнила замглавы ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. В таких сделках жилье выдается под проценты (например, 8% годовых) либо стоимость объекта вырастает на 15–25%.

Тем не менее в условиях ограниченного доступа к льготной ипотеке рассрочка стала одним из ключевых инструментов покупки жилья, уточнил аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. Никто не хочет брать ипотеку под 25–28% с четырехкратной переплатой. Однако покупатели должны обращать внимание и на риски таких схем.

В отдельных случаях из-за рассрочки клиент может оказаться без квартиры и потерять внесенные деньги, уточнили в пресс-службе ЦБ. Иногда покупателям не хватает средств на покупку жилья и они рассчитывают через какое-то время оформить ипотеку к моменту окончания рассрочки (это возможно за счет договора банка и застройщика). Однако в таком случае есть риск, что ежемесячный платеж по кредиту будет выше, чем рассчитывал заемщик, или же что банк в принципе не одобрит оформление ссуды.

— Также застройщик может завышать стоимость квартиры, чтобы компенсировать свои издержки, и выгоды для покупателя от такой рассрочки может и не быть, — предупредили в Банке России.

Чтобы определить выгодность рассрочки, сравним ее с другими вариантами покупки жилья:

При покупке того же жилья по семейной ипотеке под 6% на том же сроке в 10 лет первоначальный взнос понадобится больше — уже 30% (он же средний, по данным «Дом.РФ»), тогда ежемесячный платеж составит 133 тыс. рублей, пояснили в «Этажах». Переплата по такому кредиту будет сопоставима с переплатой по рассрочке, хотя ежемесячный платеж на старте ипотеки будет меньше.

При этом ежемесячный платеж за то же жилье, взятое под рыночные 28% с первоначальным взносом в те же 15%, что и у рассрочки на 10 лет, составит уже почти 320 тыс. рублей. Причем если увеличить срок кредитования до 25 лет, он снизится только до 300 тыс. в месяц — из-за высоких процентов.

Хотя проценты по рассрочке небольшие или их вовсе нет, застройщики предлагают заметно более тяжелый и требовательный к дисциплине график платежей, уточнил управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов.

Очевидно, этот вариант подходит не всем. У покупателя должна быть на руках большая сумма денег — например от продажи предыдущего жилья, пояснил гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости «Флип» Евгений Шавнев.

— Основной риск всех применяемых схем рассрочки — в том, что в какой-то момент граждане не способны выплатить причитающийся платеж, — уточнил Андрей Бархота.

Если вдруг застройщик не получит свои деньги, он может изъять жилье у покупателя. В случае с ипотекой механизм другой — квартира не изымается, а продается по рыночной стоимости. Если стоимость залога (жилья) будет больше остатка долга, то выгода от этой продажи будет начислена собственнику — то есть заемщику. Хотя, конечно, возможен сценарий, когда жилье у него заберут и он всё равно останется должен банку.

В любом случае застройщики не специализируются на кредитовании и просчитывают риски гораздо хуже банков, уточнил Андрей Бархота. Если много покупателей жилья не будут платить вовремя, девелопер может столкнуться с ростом дефолтов по своему портфелю рассрочки.

Из-за этого застройщики реально могут обанкротиться, подчеркнул Евгений Шавнев. Тогда все, кто купил у него жилье в рассрочку, потеряют деньги и перспективу на жилье.

Нередко покупатель квартиры в рассрочку понимает, насколько для него невыгодны условия, только спустя время, объяснила глава проекта «Народного фронта» «За права заемщиков» Евгения Лазарева. Это достаточно сложный продукт, который пока не регулируется отдельным законом.

Особую тревогу вызывает то, как потребителям объясняют нюансы рассрочки, добавила эксперт. Нет уверенности, что менеджеры застройщика или риэлторы честно и понятно расскажут ему обо всех рисках. Также нет гарантий, что в договоре не окажется скрытых платежей вроде страховки.

— Это ущемляет права и интересы потребителя и требует срочного законодательного вмешательства, ведь тенденция на увеличение количества продаж жилья в рассрочку очевидна, — подчеркнула Евгения Лазарева.

Договоры рассрочки заключаются не с кредитными организациями, а с застройщиками, деятельность которых не подпадает под регулирование ЦБ, уточнили в пресс-службе Банка России. Чтобы избежать неприятностей с рассрочкой, нужно внимательно читать условия договора, обращать внимание на пени и штрафы и другие последствия в случае неисполнения условий договора, подчеркнули там.

Читайте также: