Где родился – там и ипотека. Ограничат ли семейную ипотеку по прописке?

2025-07-10T10:54:37Z — Сейчас оформить семейную ипотеку (но только одну) на приобретения жилья (только для проживания своей семьи) в любом городе могут только те семьи, где есть хотя бы один ребенок до шести лет.

Спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко предложила предоставлять льготу по семейной ипотеке (на приобретение или строительство жилья) только в регионе прописки заемщика. Цель предложения — сократить отток населения в столичную агломерацию, намерения то есть благие. А то ряд регионов уже и так идут стремительно по пути депопуляции. Однако механизм действия закона надо будет тщательно проработать, а главное — дополнить другими мерами по поддержке семей с детьми.

Матвиенко так аргументировала свое предложение, которое уже поддержал Минфин и скорее всего поддержит Центробанк (как минимум потому, что его реализация будет способствовать экономии бюджетных средств и дальнейшему «охлаждению» рынка жилья): за прошлый год более 50% кредитов по семейной ипотеке пришлось на Москву, Московскую область, Санкт-Петербург и Ленинградскую область. И 40% из них заемщики заключили вне регионов проживания.

«Льготная семейная ипотека все-таки предназначена для улучшения жилищных условий семей с детьми в местах их проживания. <...> Она не должна использоваться обходными путями в инвестиционных целях», — сказала на это Матвиенко.

Сейчас программа доступна семьям с детьми в возрасте до 6 лет, а также семьям, где есть несовершеннолетний с инвалидностью. Она действует до 2030 года и имеет следующие условия: размер первоначального взноса — 20% стоимости объекта, максимальная сумма кредита — 6 млн рублей (для региона Москвы и Петербурга — 12 млн). По этой программе можно оформить только один кредит. С 1 апреля действие программы расширили на вторичное жилье — для семей, имеющих ребенка до 6 лет, но только один раз, и только для приобретения жилья на вторичном рынке в многоквартирном доме не старше 20 лет. И не во всех регионах — в столичных нельзя. После завершения в прошлом году программы широкой ипотеки с господдержкой семейная осталась самой популярной такой программой.

Однако, что касается «инвестиционных целей» семейной ипотеки, то они сейчас и так ограничены (вернее запрещены) законом. И в случае нарушения банк может потребовать погасить все досрочно и вернуть полученные льготы. С 23 декабря 2023 года также действует правило «одна льготная ипотека в одни руки». Есть и другие ограничения. Сейчас оформить семейную ипотеку (но только одну) на приобретения жилья (только для проживания своей семьи) в любом городе могут только те семьи, где есть хотя бы один ребенок до шести лет. А вот если есть двое несовершеннолетних от семи лет, то только в тех регионах, где нет массового жилищного строительства, в том числе в малых городах до 50 тысяч населения. Конкретно, правило распространяется на вторичку в городах, где ведется строительство не более двух домов. Правда, там и на «вторичке» рынок предложения крайне ограничен. Так что тут потенциал программы совсем небольшой Иными словами, кое-какие механизмы удержания населения там, где это выгодно государству, есть и сейчас. Но все же в 50-тысячном городе уже может и не быть застройщиков, чтобы там реально работала программа льготной ипотеки. Дело в том, что введенная в интересах дольщиков система эскроу-счетов (когда застройщик получает деньги только после завершения строительства) вымела с рынка многие мелкие фирмы. Оно и поделом для многих таких, но только идет неуклонная монополизация строительного рынка. Программы льготной ипотеки лишь ускорили этот процесс, как и резко (в два раза с 2020 года) подняли цены на новостройки.

Льготные программы помогли не только сотням тысяч семей приобрести новое жилье, но и застройщикам — раскрутиться. И они, наращивая неуклонно стоимость квадратного метра, но при этом стремясь укладываться в ценовые параметры льготных программ, стали строить все больше однушек и студий. В результате, в прошлом году доля малогабаритного жилья на первичном рынке той же Москвы уже превысила половину. С 2020 года (начало действия программы льготной ипотеки) количество однокомнатных квартир увеличилось в новостройках на 56%, студий — в 5,6 раза, на фоне роста в целом числа «первичных» квартир лишь на треть. В некоторых регионах (в Петербурге и Краснодарском крае) доля однокомнатных квартир в новостройках превышает 60 и даже 70%. Но разве такие квартиры для семейных? Они словно «поощряют» одиночество. Так что неплохо было бы вообще запретить в новом законе программу семейной ипотеки для малогабаритного жилья.

В то же время всякое дополнительное ограничение любой льготной ипотеки будет сдерживать рост цен. Если попутно удастся достичь еще каких-то полезных социальных целей (приостановить обезлюдение ряда регионов), то вообще будет замечательно.

Однако надо учесть, что не ипотекой единой живы люди, в том числе семейные. Они едут в другие регионы, как правило, не в «инвестиционных целях» (это раньше при потолке льготного кредита в 12 млн для Москвы, Петербурга и двух прилегающих областей можно было рассчитывать хотя бы на сносную двушку, а то и трешку, а теперь этих денег хватит разве что на студию). Они едут за хорошей и перспективной работой, за более качественным медобслуживанием для себя и детей, за хорошим образованием для детей и т.д. Если ничего этого не будет «в местах постоянной прописки», то людей там все равно не удержать никакой льготной семейной ипотекой. Как правило, молодые семьи переезжают в крупные города и другие регионы именно за работой. Семьи с детьми — это вообще, как правило, не про «инвестиции», а про карьеру, рост благосостояния и приобретение жилья для собственного проживания.

Возможно, все же стоило бы рассмотреть возможность получения семейной ипотеки в сопредельных регионах для большей гибкости. Скажем, для москвичей — в Подмосковье. Отдельный вопрос при этом — что столичный (Москвы и Питера) рынок недвижимости вообще перегрет. Но эта проблема решается в том числе созданием новых рабочих мест и вообще точек экономического роста в провинции. Из других мер по повышению гибкости программы можно продумать составление отдельного списка наиболее популярных городов и регионов, где нецелесообразно поощрять дополнительный приток населения из других регионов. Ипотека должна идти вообще за экономикой региона — за новыми рабочими местами, улучшением городской и социальной среды. А не наоборот. При этом всякие попытки, ведущие к сокращению мобильности рабочей силы, с точки зрения экономики контрпродуктивны.

Читайте также: