"Хозяева" остались в прошлом: как грамотно снять или сдать жилье, не став жертвой

2025-06-26T11:05:00Z — Спрос на долгосрочную аренду квартир в России вырос по итогам мая 2025 года на 9% (год к году). Об этом свидетельствуют данные исследования сервиса "Авито недвижимость" (имеется в распоряжении ТАСС). Популярность найма во многом связана с тем, что ипотека — в силу высоких ставок и большого числа отказов со стороны банков — остается для многих недоступной. Какие есть подводные камни для арендаторов и наймодателей и на что стоит обращать внимание при заключении сделки — в материале ТАСС

Самые большие страхи арендатора

Сложившаяся в России практика такова, что наниматель жилья зачастую оказывается в подчиненной позиции, если не сказать — позиции просящего, хотя юридически и собственник жилья, и арендатор имеют равные права и одинаково друг в друге заинтересованы. Однако, когда речь заходит о найме, арендаторы часто не обращают внимания на важные детали, стремясь как можно быстрее снять понравившееся жилье и заручиться благосклонностью "хозяина", как его часто называют квартиросъемщики.

Вот наиболее распространенные проблемы, с которыми могут столкнуться арендаторы по незнанию или из-за невнимательности. "В числе основных опасений — столкнуться с аферистами. Квартиру могут сдать не собственники, а арендаторы, которые пересдают ее. Субаренда без письменного согласия собственника противозаконна. Но в любом случае жертвам придется искать новое жилье, и не факт, что легко удастся вернуть потраченные на несостоявшуюся аренду деньги", — заявила ТАСС заместитель директора управления аренды квартир компании "ИНКОМ-Недвижимость" Оксана Полякова.

Еще один риск заключается во внезапном изменении планов собственника, который на этом основании может попросить освободить помещение раньше оговоренного срока, например, объясняя это тем, что ему нужно срочно жилье продать. Для квартиросъемщика это оборачивается не только очевидным неудобством, но и непредвиденными тратами на поиск нового жилья и переезд. Не менее распространенная ситуация — наймодатель решает в одночасье поднять стоимость аренды.

"Обстановка в квартире может оказаться не совсем той, что вы видели на фото и на показе, — оказывается, часть предметов была, что называется, для привлечения внимания, и после сдачи собственник их забирает", — рассказывает Оксана Полякова. Еще одна весьма неприятная и распространенная со стороны бдительных собственников практика — неожиданно наведываться в квартиру с проверками. "А бывает, наоборот: полная отстраненность в сложной ситуации. Например, при неисправностях или поломках, в которых квартирант не виноват, наймодатель и слышать не хочет о том, чтобы заняться их исправлением", — говорит эксперт.

Что должно содержаться в договоре

Избежать перечисленных проблем можно. Когда жилплощадь выбрана, необходимо произвести опись имущества и составить индивидуальный договор найма, где учитываются все нюансы, в соответствии с которым квартиранта не могут выселить раньше срока, повысить арендную ставку или незаслуженно обвинить в порче имущества.

"Права, обязанности и ответственность сторон прописываются в договоре найма, — объясняет Оксана Полякова. — В документе обязательно должно быть указано следующее. Наименование передаваемого внаем жилого помещения, его характеристики и точный адрес. Точные данные нанимателя и наймодателя — ФИО, паспортные данные, адрес регистрации по месту жительства. Данные документов, подтверждающих права собственности наймодателя. Размер арендной платы, порядок и сроки расчетов. Срок действия договора найма — в случае отсутствия указания срока найма договор будет считаться заключенным на пять лет. Данные граждан, которые будут проживать совместно с нанимателем. Подписи нанимателя и наймодателя". При условии соблюдения перечисленных условий договор найма вступает в законную силу с момента его подписания.

В документе также должны содержаться порядок и основания досрочного расторжения договора, права и обязанности сторон, штрафные санкции для нанимателя и для наймодателя, порядок урегулирования споров. Арендатор вправе требовать от арендодателя расписку в получении платы за проживание, а также сохранения стоимости найма в период действия договора (если в документе не было указано, что собственник может поднимать ее в течение определенного срока). 

Эксперт также советует заранее выяснить, что включено в арендную ставку, а что оплачивается отдельно: "Этот пункт обязательно следует прояснить и прописать в договоре найма во избежание недопонимания и возникновения долгов по ЖКУ. Как правило, арендатор оплачивает расходуемые электричество и воду — при подписании договора найма снимаются актуальные показания счетчиков и указываются в договоре".

На что имеет право наниматель

Отдельно стоит коснуться бытовых условий. Квартирант имеет право рассчитывать на устранение неполадок в квартире, возникших в период найма не по его вине. Бывают случаи, когда требуется или желательно сделать ремонт. "Все согласования ремонтных работ и смета должны быть оформлены документально, иначе переделки могу быть расценены как порча имущества, — отмечает Оксана Полякова. — Нужно оговорить и прописать в приложении к договору найма, кто обязан закупать отделочные материалы и их стоимость". По согласованию сторон арендная ставка на период проведения работ может быть снижена на 10–40% в зависимости от их объема и трудозатрат, а также финансовых затрат нанимателя.

Заранее оговаривается возможность заселения с детьми и животными. "Как правило, 80% арендодателей указывают в объявлении запрет на размещение квартирантов с животными. На втором месте по распространенности — отказ жильцам с маленькими детьми", — констатирует представитель "ИНКОМ-Недвижимости". В случае нарушения этих пунктов договора собственник вправе его расторгнуть.

Что касается периодичности визитов наймодателя в квартиру, как говорит эксперт, практика показывает, что, если с жильем и имуществом все в порядке, а оплата вносится в срок, со временем необходимость наведываться у собственника пропадает. "Если квартира сдается с закрытой комнатой, владелец квартиры обязан заранее оговаривать свои визиты в эту комнату", — уточняет она. 

Если вы решили обойтись без риелтора

Самый простой способ не держать все тонкости в голове и не бояться упустить что-то важное — обратиться к помощи проверенного риелтора. Как заявил ТАСС руководитель категории долгосрочной аренды "Авито недвижимости" Константин Каменев, по мере роста популярности аренды "ценность профессионального риелторского сопровождения растет", поскольку упрощает процесс и экономит время. "Это особенно важно в крупных городах, где самостоятельный поиск жилья может затянуться", — полагает он.

Однако не все готовы нанимать риелтора, ведь его услуги могут обойтись в сумму, эквивалентную арендной плате. С учетом того, что многие арендодатели предпочитают в качестве залога брать оплату за месяц (помимо платежа за первый месяц), мероприятие по съему жилья может оказаться слишком дорогостоящим. В случае, если наниматель решил действовать самостоятельно, профессионалы рекомендуют обращать внимание на следующие моменты.

Арендодатель должен предъявить оригиналы (не копии) паспорта и документа о праве собственности на сдаваемую квартиру. "Если жилплощадь сдается по доверенности, внимательно изучите документ — при отсутствии разрешения доверенному лицу получать плату за проживание проясните данный вопрос с собственником. Запишите контактные данные не только собственника, но и его родственников или друзей на экстренный случай. Пропишите в договоре сумму ставки найма и даты ее внесения", — советует Оксана Полякова.

Кроме того, по ее словам, в договоре необходимо указать, на какой срок снимается жилплощадь, а также какие коммунальные услуги оплачивает жилец. Потребуется и опись имущества. Квартирант заинтересован в ней не меньше хозяина. Необходимо внимательно сверить предметы и их состояние в списке с реальными, нелишним будет сделать фото, чтобы потом не получить обвинение в порче, износе или исчезновении вещей. Также эксперты советуют не стесняться брать у собственника расписки в получении денег.

Как арендодателю не нарваться на мошенников

В отличие от арендатора, арендодателю сопровождение сделки со стороны риелторских агентств, как правило, обходятся бесплатно, поэтому собственникам квартир рекомендовано воспользоваться помощью профессионалов. Они не только подберут возможных жильцов, но и возьмут на себя составление договора, в котором будут учтены все нюансы. Правда, в последнее время арендодатели начали сталкиваться с аферами.

"Мошенники используют такой метод — по телефону или в мессенджерах представляются экспертами риелторской фирмы, название которой у всех на слуху, и предлагают быстро найти квартирантов и оформить сделку. Единственное — требуется внести предоплату на указанный номер карты, телефона или по указанной ссылке", — рассказала Оксана Полякова. Чтобы избежать этого, эксперт советует непосредственно явиться в агентство или позвонить туда и выяснить, действительно ли контактировавший с вами человек является сотрудником конкретной фирмы.

Следует иметь в виду, что в настоящих агентствах никакой предоплаты, да и оплаты услуг у арендодателей не берут. Да и с арендаторов комиссионные за свою работу риелторы получают только после подписания договора найма и передачи ключей от квартиры. 

Опасения собственников и способы защиты

Что касается угроз непосредственно от жильцов, здесь арендодателей волнуют в основном несколько аспектов: проживание третьих лиц и субаренды, порча имущества, задержки арендной платы или исчезновение арендаторов. "Для защиты квартиры и своего честного имени составляйте подробный договор найма, регулярно проверяйте жилплощадь. Субаренда без письменного согласия наймодателя противозаконна — в таких обстоятельствах владелец жилья вправе расторгнуть соглашение и выселить арендаторов и субарендаторов, может и взыскать штраф, если имущество испорчено", — указывает Оксана Полякова.

Гарантию сохранности имущества даст опись, в которую включается не только перечень крупных предметов мебели или бытовой техники, но и характеристики предметов, их состояние на момент заключения сделки и фотографии. В договор найма включается пункт о страховом депозите — за счет этих средств покрываются издержки в случае порчи имущества.

От рисков задержки оплаты защитит фиксация в договоре точной арендной ставки и срока ее внесения. Как говорит эксперт, при просрочке квартирант обязан выплачивать также пени 0,1% от арендной платы за каждый день. В случае несоблюдения пунктов соглашения документ может быть расторгнут, а съемщик выселен. "Учитывая высокий спрос, найти новую жилплощадь не так уж легко, поэтому арендаторам выгоднее выполнять оговоренные правила", — заключает специалист. 

Евлалия Самедова

Читайте также: