Верховный суд объяснил, кто хозяин комнаты консьержа

2025-07-15T16:19:53Z — Крайне полезное для жильцов многоквартирных домов разъяснение сделал Верховный суд РФ, когда пересмотрел итоги одного спора собственников квартир и застройщика. Речь в споре шла о комнатке под лестницей в подъезде, в которую обычно сажают консьержку.

Жильцы многоквартирного дома знают, что кроме их собственных квадратных метров в квартире им принадлежат и другие помещения в здании. В споре, о котором идет речь, застройщик оставил за собой комнату консьержа, которую в процедуре банкротства выставили на торги. Жильцы же многоквартирного дома доказывали, что это помещение - общее имущество всех собственников, и оно не может быть продано из-за долгов компании.

А теперь приведем важные детали этого гражданского дела. История началась с того, что застройщика стали банкротить. В одном из построенных многоквартирных домов за ним оказалась зарегистрирована комната консьержа, которую выставили на торги.

Об этом стало известно собственникам квартир, и они попытались уберечь помещение под лестницей от продажи, оспорив право собственности застройщика на него. Жильцы дома отправились в суд. Спор заметил портал Право.ru. В суде граждане уверяли, что комната консьержа входит в состав общего имущества: там расположен блок управления домофоном, сервер видеонаблюдения, пульт управления отоплением и сигнализацией.

Но суды собственники квартир проиграли - все три местные инстанции им отказали. По мнению этих судов, комната консьержа, по сути, не предназначена для обслуживания квартир в доме, а имеет свое назначение. Кроме того, граждане пропустили срок давности.

Дело в том, что помещение в подъезде застройщик забрал вскоре после ввода дома в эксплуатацию. С тех пор прошло уже несколько лет, и все это время жильцы не оспаривали это решение. Но собственники квартир не согласились с позицией местных судов и отправились в Верховный суд РФ. Там их услышали.

Комната консьержа необходима для функционирования всего дома, уверяли жильцы высокую судебную инстанцию. А срок давности применить конкретно к их ситуации невозможно, поскольку собственники все эти годы не лишались прав владения. По своей природе, объяснили они, их иск негаторный, а значит, на него не распространяется исковая давность.

Уточним, что в юриспруденции так называемые негаторные требования предъявляет собственник, когда надо устранить любые нарушения права, которые не связаны с лишением владения. Чаще всего негаторные споры возникают между соседями, когда, к примеру, владелец одного участка перегородил вход соседу. Тогда такой человек имеет право подать негаторный иск и потребовать прекратить мешать ему пользоваться своим собственным участком.

В Верховном суде с гражданами согласились. Судебная коллегия отменила решения по этому спору всех местных нижестоящих инстанций и передала обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд.

Определение Верховного суда РФ N А41-39673/2019

Читайте также: